多地试水廉租房先租后售以缓解资金压力

　　本报记者 杨仕省 北京报道

　　无论是云南鹤庆县、青海格尔木市还是乌鲁木齐市、甘肃省，这些地方的部分廉租房最近被贴上了出售的新标签，只是至今尚未成交。本报记者采访发现，全国类似这样正准备出售的廉租房不是少数，业界对此的质疑声也不断。

　　为了弥补配套资金的奇缺，云南、青海、福建、甘肃、河南等省正在试点廉租房“共有产权、租售并举”政策，即出售廉租房的部分产权回笼资金，以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。

　　“如果全国的廉租房都这样拿来出售，这与商品房有何不同？最多只是价格低一点。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，国家明文规定廉租房不能出售，而现在居然可以出售，是明显的政策执行走样。

　　出售乱象

　　本报记者采访获悉，云南大理州鹤庆县正在试点廉租房先租后售的政策，目前进入价格商议阶段。鹤庆县有关方面对此也并未否认。

　　5月16日，在被问及出售廉租房的具体时间表时，鹤庆住建局、发改局相关工作人员均表示，目前还处在探索阶段，等候公布价格。鹤庆住建局的一位官员曾公开表示：“因价格没有确定，购买廉租房的行为还未发生。”据这位官员透露，鹤庆的方案是根据云南省下发的指导意见制定的。

　　这位官员所说的指导意见，是2012年由云南住建、金融、发改委、财政、国土部门联合下发的《关于做好保障性住房先租后售工作的意见》，意见最核心的内容是“只要符合条件的县、市，都可以对廉租房进行先租后售。”

　　随后鹤庆县所在大理州于2013年1月转发了上述意见，4个月后鹤庆县草拟了《廉租住房先租后售实施方案》。不过，鹤庆县政府办在5月4日发布了一则通报，称“尚未正式发布先租后售实施方案”。

　　据记者了解，鹤庆廉租房于2008年开始建设，至今共建成廉租房3158套。2008年、2009年的廉租房已全部安排入住，去年和今年的部分廉租房仍在建设。

　　在鹤庆，廉租房的分配条件是：家庭人均月收入低于1000元；家庭人均自有住房面积低于15平米。“2008年入住廉租房的必须是低保户，2009年放宽到低收入家庭，今年放得更宽可以出售。”鹤庆住建局住房保障股的一位工作人员说，“只要符合条件者均可购买。”

　　大理州住建局住房保障科杨科长向本报记者证实，大理的多个县确实正在积极稳妥地开展廉租房先租后售工作，其中“鹤庆方案已在州里备案”。

　　5月16日，云南住建厅住房保障处一位工作人员告诉记者：“廉租房都可以出售，但出售是有条件的，审批很严格。”据本报记者多方了解，该省县市一级能够出售廉租房的比例为20%，超出这一比例出售的必须到省一级主管部门备案，并经过批准。

　　青海省格尔木市的廉租房同样可以出售，当本报记者咨询价格时，格尔木市住建局相关工作人员的回答是“具体售价还在商定中”。

　　据当地媒体报道，这批廉租房中包括新建廉租房1702套、收购空置商品房73套。公开出售前，对符合廉租房购买条件的申请人进行公示，无异议后签订《廉租住房购房合同》，办理房屋所有权证和土地使用证。

　　出售廉租房的地方还有很多，如河北省郸城县日前下发通知，明确告知廉租房出售价格实行政府定价。

　　资金压力难题

　　“先租后售可以减轻廉租房的资金投入压力。”5月16日，上述云南省住建厅保障处工作人员表示，地方的资金压力大，可以对廉租房做适当的成本回收。“可以把部分廉租房出售，但前提是得先满足租户的租住需求。”他说。

　　保障房建设资金压力不是一个新问题。

　　国务院2007年12月发布施行的《廉租住房保障办法》规定，廉租房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。这两种方式，中央财政支持地方的廉租房建设，包括中央投资补助和中央财政专项补贴，但都需要地方政府承担一部分配套资金。前者用于地方新建廉租房，后者用于补贴租赁户。

　　对于地方政府来说，这几乎是一项资金只出不进的硬任务，廉租房建设规模越大，资金压力也就水涨船高。此前一项调研称，各地廉租房的平均造价为1200-2000元/平方米。“全国廉租房的建设标准一般在2000元/平方米，经济条件好的还要高些，贫困落后地方差不多。”著名地产专家顾海波认为，但随着经济的回暖，建材的价格在上涨，建设成本也在上涨。

　　甘肃省住建厅副厅长郭明卿在2009年就宣布，今后3年该省廉租房建设的最大困难，就是各地配套资金的压力太大。为此，该省决定将对廉租房实行租售并举的政策。那一年4月25日，甘肃省政府出台了实施廉租住房共有产权管理的相关政策，明确规定中央预算内投资廉租住房建设补助资金和省级财政补助资金形成国有产权，而由符合廉租住房条件的家庭通过购买廉租住房部分产权取得的为私有产权。

　　“此项措施有效地缓解了各地廉租住房建设资金不足的矛盾。”郭明卿称，对于共有产权廉租房的上市交易，甘肃省设置了若干前提条件。

　　甘肃并非是廉租房出售模式的开风气之先者。早在2008年，贵州安顺市就已开始进行全国首个廉租房出售试点，随后中西部其他省市也提出“要加快制定并逐步完善廉租住房出售政策”。时至今日，全国已有十多个省份出台或正在研究廉租房共有产权政策，出售比例一般不高于当地廉租房总量的50%。

　　“为弥补巨大的资金缺口，搞廉租房共有产权有些为形势所迫。”西部地区住建系统某官员在两会期间对本报记者表示，不发达的地方本来财政压力非常大，需要廉租房保障的人也多，没有非常之举显然难以完成任务。

　　效仿经适房

　　从2007年至今，国务院、住建部多次出台过关于廉租房、经适房的监管意见性文件，在监管、投建方面更灵活，分配要求也更严格。

　　在对待廉租房的管理上，2010年住建部出台《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，规定廉租户违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门有权责令限期退回，否则就取消资格。

　　多位法律专家接受本报记者采访时认为，目前廉租房的立法及相关规定还不完善，“出售合法、非法都不好断言”。地方官员谈起廉租房出售时也比较低调。“只是在试点。”一位青海省地方官员在接受本报记者采访时这样表示。

　　不过住建部对此高度重视。据报道，住建部曾特意召集多个省在兰州召开廉租住房共有产权调研会，会议由住建部住房保障司副司长张学勤主持，财政部也有相关人士与会。会议成果就是“总结了规范发展共有产权廉租住房的政策措施和做法”，会上对规范发展廉租房提了一些要求，但没有发布全国规范性的文件。

　　据本报记者了解，2009年、2012年，云南先后出台了《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》和《关于做好保障性住房先租后售工作的意见》两份文件，所参照的都是2007年国务院出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，而后一个文件也参照了国务院办公厅2011年下发的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，但国务院的文件未提到“廉租房可以出售”。

　　对比发现，云南出台的两份文件中关于廉租房出售的条件、所采用的时间、购买对象、审查程序等内容所参照的则是国务院关于“经济适用房”出售的管理规定。或许正是这样，业界普遍质疑，鹤庆县廉租房出售仿效经适房？

　　对于廉租房该不该出售，昆明市政协委员刘云兰早在2010年市两会上，就曾在其提案中提出“立即叫停廉租房出售”。北京汉威律师事务所的律师魏国鹏也曾表示，廉租房这类房屋不能买卖。而负责保障房的住建部住房保障司副司长张学勤也曾有过回应，称探索保障房共有产权有积极的一面，但是原则性的条件不能忽视。