无法低调的交易：凯德6.9亿卖御府 外资身份尴尬

　　受制于外资身份，凯德目前在公开市场上拍地成功几率很低，且后续资金不足、周转慢

　　5月6日，万科（000002.SZ）公告称以6.92亿元新增北京东城区御府项目，并拥有其90%的权益。据报道，该项目原名御府77，位于地安门，本属于凯德旗下子公司。

　　凯德原想低调出售项目，但因涉及万科、凯德两公司，外加万科现任副总裁毛大庆曾任职凯德的渊源，本次交易难以低调。

　　凯德公司相关人士向记者表示，在交易过程中，凯德只是与一家投资公司商谈，对万科会否接手并不知情。

　　近年，凯德在北京地区的销售情况处于单盘销售状态，“余粮”所剩无几，本次出售其位于核心稀缺地段的项目令人疑惑。公司相关人士表示，本次出售意在回笼资金，以便在北京市场长期零拿地后能够有所斩获。

　　不知万科最终接盘

　　御府项目位于东城区地安门，东至北河沿大街，西至嵩祝院西巷，紧邻故宫、景山公园，这样的地理位置对于常年在五六环外进行角逐的地产公司而言，无疑具有相当吸引力。

　　此前，多名业内人士预测该项目均价可达8-10万/平方米。对于此等稀缺项目，凯德为何要出售？

　　上述人士表示，出售该项目系集团正常的资产策略考虑，可提高资本利用效率。另外，项目转让所获4600万新币（折合人民币2.3亿元）的利润将用于凯德在北京市场收购新项目。

　　而另据一名知情人士坦言，目前在北京土地市场拿地，动辄需要10亿元以上的资金，“卖这个项目所得的2.3亿资金用于拿地是不现实的，用于补充其他项目开发所需资金可能是真正目的。”

　　外界传言该项目因地理位置重要而开发进展缓慢，导致其迟迟未能入市。上述凯德内部人士否定了该说法，“这个项目一直是按照计划推进，我们并没有做重点推广。”

　　万科北京公司对于该项目的进展、规划定位等，并未给予记者明确回复，只是表明万科负责操盘，会将其打造成高端产品。

　　资料显示，该项目是一幢八层高住宅楼，于2011年3月开工，已完成主体结构搭建和部分装修。值得一提的是，该项目是万科现任副总裁毛大庆在曾任职凯德期间拿下。该人士则表示，在项目出让过程中，凯德只是与一投资公司进行商谈，并不知晓该投资公司最终找到万科，并完成交易。

　　外资身份遭遇尴尬

　　这并非凯德首次将运作中的项目出售。在2011年，凯德就曾于一周之内，出售上海住宅用地和江苏希尔顿逸林酒店，回笼资金5.23亿元用于支持新项目。上述人士表示，本次出售地安门项目的收益也将用于公司在北京地区拿地。

　　但事实上，自从2009年毛大庆离开之后，凯德再未在北京土地市场成功拿地。

　　“其实我们一直在关注，但不是想拿就能拿下。”上述人士如是说，其承认近来京城土地市场高企，相比央企、国企，凯德在拿地方面缺少优势。

　　凯德惠居董事总经理钱亦奇也曾表示“凯德作为一家外资企业，受限于政策因素，住宅规模不可能做得很大。”

　　受制于外资身份，凯德目前在公开市场上拍地成功率很低，而外汇管制趋严以及欧洲投资主体的撤退，导致凯德后续资金不足，只能依靠卖此项目为彼项目融资周转。

　　拿地困局直接导致凯德北京项目势单力薄。除去已有的商业地产项目，近年凯德在北京一直处于单盘运作状态，旗下在售住宅项目仅凯德·锦绣。

　　据高策地产首席策略官李国平介绍，2004年凯德·上元项目曾在京城引领了一阵风潮，然而近年来，凯德的住宅业务趋于平庸。尽管如此，上述人士表示，北京依旧是凯德的战略重地。

　　“我们会继续积极寻找合适的投资机会。”他介绍道，凯德·锦绣后续楼座正在筹备中，此后凯德还会推出位于昌平地区的住宅项目：凯德·花溪语。