房产税调控房价作用有限 增量征收是普遍原则

　　先有报道称，“记者从权威人士处获悉，个人住房房产税改革试点扩围已确定"向增量开刀"的思路”，接着又有“杭州（楼盘）等地开征房产税，范围拟涉及存量房”。就在人们为“增量房”还是“存量房”纠结时，又有记者从住建部官员处获悉，关于房产税的工作，住建部一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点

　　继上海（楼盘）及重庆（楼盘）开展房产税试点后，近日有消息称，国务院5月底明确提出将扩大房产税改革试点范围。住房和城乡建设部官员表示，自“国五条”出台后，全国房价仍呈上涨趋势，尤其5月份房价上涨较预期强烈，而市场对于房产税调控房价寄予厚望，无疑也给高层施压，预料房产税扩容下半年将有具体动作。但该官员表示，暂时不便透露具体试点方案内容。

　　住建部官员认为，房产税难以在调控楼市上即时取得成效，只可作为长期税收政策，而“限购令”及“限贷令”则在短期内更有效对楼市进行调控。

　　该官员透露，下批房产税试点肯定会参照第一批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别和改善。

　　调控房价作用有限

　　自今年5月底开始，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围、国家发改委有关负责人也对此作出明确回应后，关于房产税开征的消息便接踵而至，各种猜测更是令人眼花缭乱，这也从一个方面显现出了有关部门在扩大房产税征收试点范围上的纠结心态。

　　“此前无论是重庆还是上海，效果欠佳的原因就在于税率较低。”一位不愿具名、长期从事房地产销售的人士对法治周末记者表示，也主要是针对一手房(增量房)而言。而房产税试点应该选择二手房(存量房)征收，否则意义就不大。为楼市调控建立长效机制更体现出了制定房产税征收的价值所在，而对于调控房价，房产税确实作用有限。

　　在北京（楼盘）拥有两套住房的徐小姐表示了自己的担心：“不知道会收多少税？一直在听人讨论相关的消息。这样做会不会打击面太大了？有两套以上房子的人不在少数。”

　　长期关注房产市场的业内人士刘涛表示，徐女士的想法具有普遍性，但房产税试点的核心意义在于通过加税改变预期，在存量房领域寻求增加市场供给的效果，尤其是“房叔”“房姐”们那些一人持有多套房的投资群体。“实际上，现在的一线城市已经深受政策影响，这对于开发商而言，风险完全不可控。加大二三线城市的投资，也是一种有效的盈利模式。”

　　“这一政策的出台无疑会增加二手房的交易量。”刘涛表示，近期房产中介就接触到了一批由于听到房产税征收在即而急于出手的房主。“当然比起二套房的20%个税出台之前的卖房高峰要差很多。”

　　“不过有一点是可以肯定的”，刘涛说，现在北京房产市场还是卖方市场，很可能出现的情况就是一些“负担”都会转嫁到买方的头上。房产税的限购作用非常有限。之前的二套房的房产税在实际交易中很多是买家负担的，卖家通常在意的是自己最终能拿到的金额，对于其间产生的额外支出都要计算在购房成本中，而这部分都是买家需要考虑的。

　　“房地产税只能在一定限度内抑制房价，不可能从根本上抑制房价。中国的高房价是因为土地供应的垄断、流动性泛滥、城市人口激增的刚性需求等结构性因素所致，非房地产税这样的外用药所能解决。”中国政法大学教授王涌说。

　　目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人表示，当地七八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。

　　“从目前中国各地几个房地产税方案看，征收起点是人均70平方米或30平方米以上的不动产，这是否能避免误伤老年人和低收入群体呢？应该说，这种可能性依然存在。所以，房地产税立法需要在财产税豁免的范围与对象上精心设计。”王涌强调。

　　新一轮试点城市呼之欲出

　　而对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。

　　“杭州版”房产税试点方案可能与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档：对普通住宅以交易价格的4%的税率征收；对非普通住宅以交易价格的8%的税率征收。此外，湖南湘潭（楼盘）、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形，并将于近期上报，可能在下半年一并试点。

　　在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳（楼盘）、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津（楼盘）。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。

　　此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。

　　中山（楼盘）大学岭南学院财政税务系主任林江表示：“如果中央还是坚持通过房产税来压制房价，那就会从房价比较高的、过去一段时间涨得比较厉害的一线城市开始，包括广东的广州（楼盘）和深圳都有可能。因此如果房价继续涨，按照中央过去的思路，广州的可能性很大。”

　　相关研究人员认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。而国家统计局发布的4月份70个大中城市房价情况显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。

　　业内人士指出，由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。一些专家建议，扩容以后，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。

　　住房是工薪阶层的主要财富，企业股权、商业不动产、金融资产、艺术收藏品是资本所有者的主要财富。房产税是对工薪阶层的主要财富征税，而对资本所有者的主要财富免税，这不可能公平。即便设置起征点，对穷人免征房产税也还是不公平。房产的价值并不和房主的收入或者财富成正比。只有当起征点高到能够对99%以上的人免税，才能避免房产税损害工薪阶层利益。华南师范大学经济与管理学院教授王智波说。