教育地产没人保证买房人受益

　　有学校配套的楼盘平均比周边房价贵三成 重金买“入学资格”却往往被“划片儿”拒绝 分校教学质量难以保证子女是否成才。

　　“我家就在学校旁，孩子会赢在起跑线上”、“读书声中的水岸人家”、“在客厅，看您的孩子在教室里读书”、“买房上名校，教育、投资双丰收”……形形色色的教育地产广告，似乎告诉买房人，如果你不拥有毗邻名校的房产，那么，你的子女就失去了与良好教育亲密接触的机会。

　　人大附中、景山学校、芳草地小学、陈经纶学校、史家胡同小学……这些在北京家长眼中代表着高起点、高师资、高升学率的名校，曾几何时，俨然成为高档社区的“专属”。而这些广告的“主人”引入了名校的楼盘，往往比周边楼盘售价高出30%左右，可以说，为了一个名校的名额，买房人不得不为子女的教育，比其他人投入更多的买房成本。

　　买了房，当真能上名校吗？从最早的教育地产倡导者兴涛社区模式的没落，到几年前太阳宫地区名校入学纠纷，再到前不久长阳地区两个社区为了同一名校的归属麻烦缠身，似乎从一开始，让人们寄予厚望的“教育地产”就是在一个并不平坦的道路上行驶，而它与人们的期望值也越来越远。入学划片儿、业主子女入学顺序、父母身份等等问题每每在关键时刻“掉链子”，学校的招生行为并不会因你是业主而网开一面，因此，很多业主为教育地产买了单，但却难以分享子女就学便利的“蛋糕”……

　　这，就是教育地产的现状。

　　买了房 就真能进入名校吗？

　　家住朝阳区某教育社区的业主吴先生向记者透露，今年9月，他的孩子到了入小学的年龄，根据2000年购买房产时的约定：业主子女可以进入社区中小学接受九年义务教育。但就在与学校沟通时发现，孩子很可能办不了入学。原因是当初购买该房产时，是以妻子父母名义购买，而合同中规定，必须是业主直系子女方可入学，而并没有约定业主隔代亲属是否具备资格……

　　虽然后来经开发商与学校共同协调，吴先生的孩子能够入学，但此事背后的事实，却是由于小区周边有几个社区同时占据了这所学校的入学指标。据周边某楼盘开发商介绍，北京社区学校的招生顺序一般是这样的：一、首先解决既是业主又具有北京市户口身份的。二、片区内具有北京市户口但非该社区业主的。三、是社区业主但非北京市户口的。这样的顺序往往引发矛盾：在没有限购之前，楼盘早期有很多外地业主，在学校刚开办时由于周边楼盘较少，生源有限，因此大多数业主子女可以就学。但随着后几期业主陆续入住，周边楼盘大量涌现，生源一下子成倍暴涨，学校必须严格按照招生顺序进行选择，往往造成周边非业主的子女入学，而真正的社区业主子女却入学无门。

　　同样的情景在北京大量存在，太阳宫地区某高档楼盘，根据教育千人指标约定（指进行居住区规划设计时，用来确定配建公共建筑数量的定额指标。一般以每千居民为计算单位，故称。千人指标按建筑的不同性质采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积，例如：中小学生以每千居民有多少座位计算，而医院则以每千居民有多少床位计算。）该项目建设了名校校舍作为区域配套，在广告宣传时也打出了“买房住名校”的广告，很多业主误认为子女可以顺利进入名校，因此该楼盘在当年热销。但随着学校投入使用大家才发现，这所公立学校入学有严格的规定，小学划片儿、初中派位、高中考试，对于非北京户口的业主子女有着更严格的限制，加之该楼盘周边项目林立，很多社区都在该校的划片儿范围内，因此，该项目的业主子女有很大比例没有进入该校。

　　正因为有了以上诸多案例，目前配件社区学校的开发商在内部一律下了“封口令”，无论是在销售员卖房还是在广告宣传中，一律不许出现“买房入学”范畴的概念，以免误导买房人，为将来埋下隐患。

　　名校成了社区“专属”真能保证子女成才吗？

　　前文叙述了买了房，子女却难以入学的业主之辛苦，但即使子女顺利入学的家长，也有大量的苦水不吐不快。

　　在走访南城一个最早的教育社区时，一位家长告诉记者，当初买这个楼盘主要就是因为引入了一知名学校，但后来发现，引入的学校质量与本校相去甚远，教师一放学就失去踪影，很少与学生交流，个别补习、沟通更是少有，经过与教师的交流她发现，该校的本部在二环内，在南城分校的教师是抽调过来的，离家较远、交通不便是精力难以专注的原因，每次上下班要用3个小时，大大影响了教育水平。而且分校经常会遇到教师辞职，子女不断更换代课老师，无疑对成绩产生不良影响。

　　记者相识的一位名校教师称，每个名校有自己独特的教学方式，比如她所在的学校主打体验式教学，与西方先进教育接轨，学生在完成基础学科之余，会进行大量的社会实践以及互动活动，只有在本校，这种氛围是历史形成的，而分校教师都是从社会招聘，培训一段时间就上岗，很难达到本校教师的质量与水准。

　　另据记者了解，北京教育部门招收教师的方式也存在一些问题。每年各个区招聘正式教师的指标少得可怜，有的区每年只有2至3个名额，而且工资起步也较低，一个新入职的教师一个月能拿到3000元左右。形成鲜明对照的是，私立学校的兴起，使很多即将毕业的年轻教师出现心理波动：千军万马过独木桥，为何不直接起步就到一个工作环境相对轻松，收入水平又高的学校呢？据了解，大多私立学校的教师月工资接近10000元左右。

　　因此，几个负面因素叠加，造成目前名校分校师资力量薄弱，业主子女成绩与学校本部学生存在较大差距。

　　有学校配套的社区比周边社区房价贵30%左右

　　所谓教育地产，即房地产与教育资源的“联姻”。一直以来，这种模式的结合在房地产市场上备受推崇。能与名校“联姻”，也成为诸多房地产开发商提高自身项目附加价值的重要手段之一，以教育地产为噱头的营销手段也屡见不鲜。众所周知，北京知名学校的择校费日渐高涨，以小学为例，最高择校费就达到8万至25万不等。这更加剧了家长对学区房的渴求，不仅可以拥有优质教育资源，还能就近入学。另外，对学区房的投资也似乎更为稳妥，投资回报极高。

　　据了解，与名校“联姻”的楼盘，售价即比周边项目高出30%左右，北京楼市最具代表性的莫过于北五环一知名楼盘，在去年10月首次开盘时，价格为30000元/平方米，而在之后的半年，该楼盘积极与北京市排名前五位的名校进行引入谈判，而且名校加盟意愿强烈。该楼盘第二期今年四月开盘，在名校光环的笼罩下，售价直接冲至40000元/平方米。而该项目周边的楼盘，大多均价仍保持在30000元35000元/平方米的区间。

　　该项目负责人在接受记者采访时表示，虽然他们并没有承诺业主子女100%能进入名校就读，但毗邻教育资源的优势对买房人产生了巨大的影响。由于是改善型楼盘，买房人大多是30多岁的人群，子女在未来几年的教育需求非常强烈，因此，买房人前来看房时咨询最多的并非房价涨了多少，而是学校何时能够引入、子女入校的资格能否得到保证等等。

　　在北京楼市发展史上，引入名校短时间内使楼盘提升价格，并在市场上形成所谓“美誉度”的案例比比皆是。1999年，知名楼盘嘉铭桐城推出一期时，由于当时市场竞争白热化，该楼盘并没有在同类型楼盘中脱颖而出，销售状况不温不火，但当开发商引入陈经纶学校时，情况发生改变，从二期开始直至五、六期，每一期都成为北京炙手可热的“骄子”。据开发商后来对记者交底，由于该项目体量巨大，有近60万平方米的规模，他们预计清盘要10年之久，但由于引进名校，使这个周期缩短了近一倍。

　　虽然这些年教育地产价值在降低，但对于子女有足够资格入学的业主来说，能毗邻一所名校，即使是分校，也能为子女看护教育、接送上下学带来方便，能省去诸多后顾之忧。因此，直到目前，人们买有学校配套的房产仍然趋之若鹜。

　　名校是如何“下嫁”新楼盘的

　　开发商是如何与名校“联姻”的？合作的成本有多大？

　　教育地产大致分为三类：首先是地产“傍”名校，将项目建在名校附近，开发商以出资建楼等合作形式，与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。其次是开发商引入名校，由开发商出地出资兴建校舍、购买设备，并负责硬件设施的维护管理；名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。再次就是开发商合办名校，名校与开发商合作建分校，双方联动，对现有资源进行重组，这是一种深度合作的模式，业主子女往往可以免收赞助择校费。

　　第一种模式基本已经绝迹，原因是由于名校属于稀缺资源，其周边的土地自然也同属于稀缺资源，随着近些年北京城市的发展，城区土地已将近开发完毕。

　　第二与第三种模式实际上是开发商的出资规模决定了与名校的合作深度。例如第二种当中，如果开发商只是承建学校，且所承建学校为公立学校的话，建成后产权归当地教委所有，学校所在项目的业主子女如果就学还是要遵循北京市相关的招生政策，比如太阳宫地区人大附中朝阳学校就是一例，由于是公办学校，学校周边的红玺台以及太阳星城的业主子女能否顺利入学，都要按照相关的招生政策而定，即使是开发商负责承建也不例外。

　　据了解，2000年左右，建造一个小学、初中部的学校，大概要投资5000万至7000万之间，短短十余年间，这个数字成倍增长，达到数亿之巨。有些开发商为什么必须要引入名校？首先是千人指标的要求，其次便是为楼盘销售增加砝码。

　　而开发商想引入一所名校，过程也是异常艰难的。众所周知，朝阳区的教育资源在北京来讲与它的经济地位并不匹配，“朝阳无名校”也由来已久。但朝阳区名盘林立，而引入名校无疑成为刚性需求，各大开发商着实大费周折。就一位知情人爆料，一般社区来讲引入一个学校程序很简单，就是投资建设校舍并配备材料、工具，交给教委验收，然后教委再找一家合适的学校进入社区，这个程序当中并没有太多费用支出。而真正的投入在于名校就如高高在上的“公主”，你想娶入门来必须得花大价钱。为了吸引“公主下嫁”，开发商往往会承诺每年给本部学校400万