数家开发商半年豪投74亿元买地 高烧台湖前景堪忧

　　尽管那场拿地大战已经过去了月余时间，但是不少业内人士对于台湖的“烧钱”拿地大战依然津津乐道，在一块以工业为基础的土地上为何有数十家房企愿意投下巨资去赌未来呢？根据统计，在过去的半年多时间里，通州台湖镇出让了近86.75万平方米的土地，开发商投下了74亿元的资金，让这个偏安北京东南一隅的小镇立刻成为了北京楼市的新贵，但是不少已经在此投资的项目开发商却对其前景依然不很乐观，在一波波的高烧下台湖也正在迷失方向。

　　前景堪忧

　　“像他们那样烧钱，我们肯定是不会的。”早在几年前就已经进入台湖光机电一体化产业基地的润丰地产副总经理郑德强向北京商报记者表示。

　　虽然是离那场烧钱大战最近的一个项目，但是润丰地产开发的润枫领尚项目并没有得到实惠，郑德强向记者表示，现在限价有利好也不敢涨价，目前项目的价格依然维持在2.2万元/平方米左右，这个是年初时的价格，一直没有涨。

　　“从现在的情况来看并没有区域的利好消息传出来，能看明白怎么也得两三年之后，政府既然把那么多的开发商引进来，应该会创造一些利好的政策吧。”郑德强向北京商报记者表示。

　　以1.9万元/平方米的价格在台湖拿下地块的泰禾也并不轻松。泰禾地产表示，现在在北京“不参与保障房拿不到地，别人都举（牌），你想要地就得举”，泰禾集团总裁助理沈力男说，优质资源城市的优质资源地块的竞争非常激烈，几十轮很正常，“所有企业都面临这个压力，要生存就要化解”。

　　作为台湖地区惟一一个在售项目，东亚台湖印象理所当然地被作为了对比的对象，目前其价格在1.6万元/平方米左右，而在过去半年中房企的拿地价格已然逼近了这一价格，“面粉”超过了“面包”的价格已经成为了事实。

　　“这个区域最早是被定义为北京的工业区域，做高端项目的难度很大，因此未来这些高价地的出路很不明朗。” 北京颐和九州资产管理公司副总张磊向北京商报记者表示。

　　配套落后

　　“别说地铁了，台湖好多地方连公交车都不通。”不久前在台湖印象购房的孙女士向记者表示，她当初就是图个便宜，那时台湖印象的房价才1.4万元/平方米多点，所以就买了。

　　北京商报记者了解到，目前要从市里到台湖最为方便的就是自驾至京沈高速台湖出口出来，要是想乘坐公共交通，就得先坐地铁到通州梨园，然后换成小7路公交车才能到达。

　　“目前台湖区域轨道交通欠缺、配套不完善无疑是区域发展的硬伤。在限价令的基础上，较高的土地成本无疑对后期开发与销售带来了更高的风险，产品的后期定价与入市时间更需谨慎，稍有不慎就有可能遭致尴尬境地。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

　　尽管地处该区域范围内，但是对于周边的配套，郑德强依然直言，区域内根本谈不上生活配套，只能期待未来入驻的开发企业自己来解决。

　　北京商报记者在台湖镇的简介上看到，台湖镇位于北京市东南部、通州区西南部。目前全镇有三个产业发展平台，已建成的中关村光机电一体化产业基地及星湖工业园区，和正在开发的环渤海高端总部基地，共占地28平方公里，现有近2000家企业，其中税收过百万元的达216家。

　　“很明显这就是工业园区，现在推这么多住宅用地出来，是不是与北京市的产业升级有关，大部分工业用地在向住宅用地和多功能用地转换，这可能是一个趋势。”张磊判断。

　　高烧冲击

　　去年９月，台湖地块第一次进入人们的视野。

　　2012年9月20日北京光谷科技园开发建设有限公司以3．3亿元和４．４３亿元竞得北京市通州区台湖镇109地块和１０４地块，土地性质为f3其他类多功能用地，当时的溢价率为88.3%和１２２％，楼面价为4508元/平方米和4219元/平方米。

　　当时有机构分析称，两地块绝对价格不高，虽然溢价率不低，但因为位置偏远，整体价格依然不高。

　　但是随着该区域内住宅用地的入市，台湖的地价开始出现飞跃，其程度令人咂舌。

　　仅仅隔了5天之后的9月25日，万科首开联合体和世纪鸿房地产杀入，在台湖拿下了三块住宅用地，三地块的楼面价最高在1.18万元/平方米，最低在9082元/平方米。三地块的平均商品房部分楼面价在1.05万元/平方米左右。这也标志着台湖地价正式开始升温。面对这样的价格不少机构还是评论台湖地价还未失去理性。

　　到了今年的4月10日，台湖已经成为了炙手可热的区域。台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块f3其他类多功能用地4-1-022地块f2公建混合住宅用地，当时的底价不过9.1亿元，而将其斩获的泰禾地产最终报价达到了19.3亿元，楼面价已达1.18万元/平方米。

　　而这时机构的分析依然倾向于台湖已然在发烧。在随后的拍卖中，台湖的楼面地价再次升高至1.3万元/平方米，最终被定格在1.9万元/平方米的天价上。

　　在半年土地价格的演进中我们看到了一个区域从开始出现到最终膨胀的过程，此前的通州核心区也出现过类似的问题，但是在区域规划尚不明朗的前提下，高烧的台湖依然让人看不到前景。