北京配额管制高价房预售

　　对于处在全国楼市调控中心的北京开发商而言，40000元/平方米正在成为横亘在他们面前的一条生死线。为了确保北京房价总体稳定，北京市住建委已经对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制，以避免拉高整体房价。

　　目前，配额管理作为一项工作方式的原则，已经达成共识。即根据市场总体情况，每月只批准一个售价在40000元/平方米以上的高价楼盘。在市场总体预期和趋势未出现逆转变化时，上述原则都将被运用在北京市住建委对预售申请的审批和许可工作过程中。

　　北京市住建委对预售许可审批的控制，已经导致北京商品期房供应量出现超过30%的同比降幅。在“增加市场供应”已经被确定为楼市调控重要原则之一的背景下，北京市所采用的“以限控价”的思路，将在房价涨幅指标背后，蕴含更大的风险。

　　配额管理

　　“我们已经和销售部门打了招呼，在定价过程中一定要注意单价4万元这条线。”6月4日，一家深圳在京大型房地产开发企业的负责人告诉《中国经营报》记者。因为这直接关系到北京市住建委对楼盘项目的类别划分。在北京房地产业界，40000元/平方米被视作是“高档房”的“入门门槛”。

　　尽管开发商对此划分颇有共识，但是，在承受着房价控制巨大压力的北京市住建委的标准体系中，却只有“高价房”和“低价房”之分。此前，在北京市下发的“京19条”调控细则中，明确提出对价格明显超出同区域平均销售价格的楼盘，在预售价格审批、现房价格备案阶段实施干预。

　　多位房地产开发企业负责人均向记者证实，在他们送审期房预售的审批过程中，均被北京市住建委按照“配额管理”的方式，对预售许可证的审批实施干预。在此过程中，两条原则被北京市住建委严格执行，一是在售项目的后期销售价格不得高于前期已批准的销售价格；二是新开项目的批准预售价格原则上不高于上一个同区域楼盘的价格，以此确保房价总体稳定。

　　记者了解到，在北京市住建委的干预下，大多数楼盘不同程度地修改和调整了申报的预售价格。第三方市场监测机构的数据显示，5月1日~29日获得预售许可的项目，90%以上预售价格在12000元~35000元/平方米之间。这确保北京当月房价涨幅回归到10%以内，环比收窄2%。

　　“现在市场上消化的高价楼盘，主要是在北京调控细则下发之前获得预售许可证的，4万元以上的，大概有5~6个项目，如果这些供应消化完了，而现在主要批的都是35000元/平方米以下的，所以北京房价会在一定程度上得到控制。”万科北京公司副总经理肖劲向记者表示。

　　“每月一张”

　　上述对于预售许可证管理的手段，北京市住建委有关负责人表示不便发表评论，但他表示，北京市住建委执行中央房地产调控政策的力度是十分严格的。至于相关的管理手段，则是严格贯彻和落实北京市政府下发的“京19条”楼市调控的细则执行。

　　实际上，在划定40000元/平方米这一“高价房标准线”之后，北京市住建委已经开始控制在此范围内的预售许可证的发放。多位房地产开发企业销售负责人告诉记者，对单价4万元以上的高价楼盘发放预售许可证的原则是“每月一张”，而且须根据当月已审批的单价4万元以下的楼盘的均价情况，进行动态调节。

　　“也就是说，如果4万元以下的项目中，单价3万元以上的比较多，这个月房价上涨的压力相对就比较大，这时，4万元以上的项目就可能不批。”前述房地产开发企业负责人告诉记者，他所供职的房地产开发企业，便有两个项目处在等待批准预售的阶段。

　　亚豪机构的市场统计数据显示，5月1日~29日，北京总计批准商品房预售项目11个，其中只有一个的预售价格超过40000元/平方米；而在此之前的4月，北京市总计批准商品房预售项目13个，亦只有一个销售价格超过40000元/平方米。

　　亚豪机构副总经理高珊表示，前五个月北京市商品住宅共实现成交52481套，成交面积557.84万平方米，相比去年同期分别增长44%、43%。与此同时，前五个月北京住宅市场成交均价为22114元/平方米，相比去年同期也上涨了12%。

　　预期被“打乱”

　　“在一定程度上，预售许可证审批节奏的控制，虽然能在一定时间区间内的数据上房价涨幅会得到控制，但是从长期来看，容易扰乱购房人的预期，当然，这只是我个人的观点。”前述不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人称。

　　他是通过自己负责管理的楼盘销售情况得出这样的结论的。2013年3月，在等待将近2个月后，这家企业开发的楼盘获得了预售许可证，同一周内，北京市住建委只核发了2~3张预售许可证，该楼盘预售许可的房源数约为320套，但同期“排号”等待购买的意向性客户，已经达到了约700组。

　　随后一周，北京市住建委又核发了多张预售许可证，市场上可售房源明显增加。“但由于前期房源紧缺的状况已经在市场中形成印象，从而导致市场预期在一定时间内仍然维持稀缺的判断，因此，我建议两条，一是平均每月中各周预售审批的数量节奏，形成稳定连续的可售房源入市，同时公布每周批准的预售许可项目、房源数，引导市场预期向平稳的方向。”他说。

　　2013年4月，这一现象仍然存在。亚豪机构的市场监测显示，尽管预售许可证发放数量同比下降约18%，但新增供应8906套商品房，供应面积85.3万平方米，分别超出2012年同期21%和2%，市场的实际供应并未减少。但在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张预售许可证，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

　　“还是要综合管理预期和增加普通商品住房供应相结合，才能实现房价的稳定，而稳定预期的最必要手段，就是稳定供应，不要一会儿多一会儿少，这样往往会造成市场预期的混乱，而导致房价的进一步快速上涨。”中国房地产学会副会长陈国强向本报记者表示。