北京高端住宅入市难 定价需要揣测政府意图

　　据华夏时报报道，由于高端楼盘会拉高住宅成交均价，在北京（楼盘）严厉的限价政策下，高端楼盘入市难度大增。

　　北京市住建委网站显示，5月份，全市共有14个住宅项目取得预售证，销售均价在每平方米4万元以上的高端项目仅有九章别墅，该项目拟售价格超过7万元/平方米。

　　严厉的预售证监管使得高端住宅供应大减。北京一家房企营销总监向记者表示：“其实，我们对定价的具体标准也不是特别清楚，项目的定价需要靠揣测有关部门的意图，如果报上的价格不符合要求，只能重新定价审报。”“当前的形势是需求较为旺盛，但是供应相对不足，高端住宅由于入市量比刚需住宅更少，因此可售房源明显减少。在供需矛盾较突出的前提下，高端住宅的价格仍然比较坚挺。”上述房企营销总监表示。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月27日，北京新建住宅中，千万元以上物业签约套数为138套，签约面积3.8万平方米，千万级高端物业的签约相比4月明显上涨了11.3%，签约占比创新高。

　　业内人士表示，“国五条”后购房资格进一步收紧，以及交易成本的增加，导致购房人一步到位的心理有所增强。豪宅项目广渠金茂府最后一批2号楼楼王将于近期上市，共推出34套房源，吸引了不少类似的一步到位需求。在业内人士看来，广渠金茂府主要受益于项目稀缺的位置、整体高端属性和均好性。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，从未来市场供应情况来看，受到新政震慑作用以及限价规定的影响，开发商通过低端项目“低价入市快销涨价”的策略已无法奏效，而基于半年报数据的考虑，开发商开始加大中高端项目的推盘比例来增加回款，高端住宅项目正迎来“窗口期”。

　　在高端项目同质化较为明显的当下，部分项目通过提高楼盘附加值，以期在市场上“突围”。而不同的项目选择的方式不尽相同。位于大兴区西红门的鸿坤·林语墅项目，高端城市别墅将在本月入市，作为目前在售唯一1.0容积率的纯别墅以及京城首个实现PM2.5室内监测的高端项目，目前已经吸引了很多周边金融行业的高端客群。

　　而豪宅项目红玺台意在通过顶级会所等途径实现附加值的提升，该项目在4月曾推出雍景楼王，楼王占据红玺台小区中心位置，采用最高端品牌装修。日前，红玺台顶级会所对业主开放，会所面积为750平方米，集商务交流、宴请等于一体。此外，位于固安的永定河孔雀城剑桥郡在配套上也有全新升级，作为剑桥郡西区首开项目，其采用了英伦学院风格的设计理念。

　　上述房企营销总监告诉记者，“对于房企来说，高端住宅追求的是利润，并不以走量为目的。目前的预售证监管，使得高端住宅的定价难，对楼盘的利润会有一定影响。”尽管目前高端住宅价格依然处在上升通道，但也有业内人士对其销售前景表示担忧。

　　“现在不少土地都是高溢价率成交，这些土地上的项目必然会做成高端住宅，但是，高端项目的销售目前受到诸多限制，加之房产税扩容的靴子不知何时落下，这使得不少房企面对高价的住宅用地比较犹豫，部分房企转向不受调控影响的办公地块。”一位熟悉土地市场的业内人士向记者表示。