受制高库存 “地王”雅戈尔回归宁波

　　2013年5月，雅戈尔（行情,资金,股吧,问诊）在土地市场频频出手，一连拿下宁波四幅地块，一改近几年的低调。2007年到2010年，雅戈尔曾拿下多个“地王”，这些地王如今都进入了销售阶段，房地产库存居高不下成为一直困扰雅戈尔的问题。

　　雅戈尔内部人士对《中国经营报》记者透露，在目前土地价格比较低的阶段，雅戈尔有意低成本储地，为将来开发作出铺垫。不过记者获悉，雅戈尔房地产业务的区域定位是在长三角，但在杭州、上海地王尚未消化的情况下，它将战线收缩到了公司所熟悉的宁波大本营。

　　回归宁波

　　雅戈尔的房地产业务主要在长三角地区发展，而宁波是雅戈尔房地产的基地。

　　5月30日，雅戈尔集团子公司宁波雅戈尔新城置业有限公司以15.44亿元拿下宁波东部新城核心区的一幅地块，折合楼板价为9930元/平方米。

　　这是雅戈尔2013年斥资金额最高的一幅地块，也是雅戈尔2013年5月第四次投资房地产，但单价并不算高。5月13日，雅戈尔以2.91亿元拿下宁波鄞州区一幅地块。5月16、18两日，雅戈尔一共出资7500万元参股了宁波的两个房地产项目。

　　早在2013年1月，雅戈尔曾两度投资房地产，也都在宁波本地。

　　雅戈尔置业成立于1992年，早已是房地产业界老兵。2007年到2010年，雅戈尔因接连拿“地王”，成为房地产业内焦点。在长三角多个城市，雅戈尔拿地的楼面价格甚至超过了当时的周边房价。

　　2007年，雅戈尔进入杭州，以14.76亿元高价拿下杭州商学院地块，楼面价达到1.6万元/平方米，成为杭州地王。接下来的几年，雅戈尔在杭州、宁波、苏州等地凶猛拿地，不断创造当地的纪录。2010年9月，雅戈尔在上海以19.58亿元摘下长风8号东地块，楼面价为2.6万元/平方米，溢价73%，成为当时上海单价地王。雅戈尔也因此备受上海房地产业界的关注。

　　受到房地产政策调控的影响，最近几年雅戈尔在土地市场逐渐走向低调，直到今年再启扩张。

　　记者就5月频繁拿地一事询问雅戈尔方面，一位内部人士向记者表示，之所以选择在这一阶段出手，是认为目前土地价格比较低。“房地产和服装一样，都是雅戈尔的主业，要长远发展需要适当收储。雅戈尔的房地产业务主要在长三角地区发展，而宁波是雅戈尔房地产的基地。”

　　此外，对于备受外界关注的雅戈尔上海长风地王，该内部人士表示，目前“销售情况不错”。

　　集体“抄底”

　　很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机，在土地市场刚刚升温，尚未达到过热之前，增加自己的土地储备。

　　最近几年，雅戈尔在土地市场的表现大起大落。公司2012年报显示，2011年度，公司支付土地款35亿元，而2012年全年，雅戈尔没有土地款支出。

　　雅戈尔2013年上半年的重新活跃与土地市场行情同步。易居房地产5月中旬发布的报告显示，今年1至4月，全国土地市场回暖明显。前4个月全国房地产开发投资19180亿元，同比增长21.1%。

　　中房数据研究院执行院长陈晟告诉记者，很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机，在土地市场刚刚升温，尚未达到过热之前，增加自己的土地储备，为将来的开发做好准备工作。

　　在今年2月发布的“国五条”中，第三条要求是：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

　　陈晟认为，根据“国五条”的要求，各地土地部门要加大土地供应量以调控房价。在这一指导思想下，地方土地出让的“完成率”会有所提高。地方政府往往只能完成当年土地出让计划的60%，今年这一比例会有所提高。地方政府的积极态度对成长型房企具有不小的吸引力，从而引发了今年上半年的拿地热。

　　雅戈尔重启大规模拿地再一次引发了外界对雅戈尔库存的担忧，最近几年，雅戈尔的库存居高不下，且绝大部分来源于房地产。2012年年底，雅戈尔在房地产板块的库存高达200多亿元。

　　2012年，雅戈尔董事长李如成曾对外表示，服装是雅戈尔的主业，雅戈尔要重新扩大服装的生产经营。服装、房地产、投资是雅戈尔的“三驾马车”。

　　陈晟认为，对雅戈尔来说，服装业务的发展状况影响着房地产业务。房地产牵涉资金大，风险高，服装业务的存在，对雅戈尔拿地、房地产开发运营都有一定的稳定作用。但是，与万科、恒大这些专注房地产行业的企业相比，雅戈尔缺乏优势，在房地产布局、类型上都不算理想，房地产开发的产品线也不够清晰。

　　平衡风险

　　雅戈尔在尝试走出宁波的过程中，以高成本拿下多个地王，项目开发得不够顺利，在高库存压力之下，雅戈尔的新一轮扩张仍然回归到了熟悉的宁波。

　　雅戈尔2012年报披露，受到调控政策的影响，行业已经进入了“利润均衡化”时代。公司仍然坚持在长三角“重点城市精耕细作”。2012年，雅戈尔房地产预售金额80.26亿元，资金回收85.63亿元。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，雅戈尔在现阶段以较低的价格拿地，未来可以先把低价楼盘拿出销售，从而快速回款，雅戈尔几年前的多个地王楼盘目前仍然在销售阶段。雅戈尔未来可以控制开发推盘节奏，在地王楼盘卖不动的情况下可以加推低价楼盘，改善现金流。

　　记者了解到，雅戈尔2010年拿下的上海长风地王于2013年1月开盘，并在3月加推，目前销售情况较好的是其中的小户型，均价约4.5万元/平方米。房地产业内人士分析认为，考虑到雅戈尔当时的拿地价格，这一售价仅仅是微利。

　　长风8号是雅戈尔在上海的落子之举。雅戈尔狂热拿地王的阶段，苏州、杭州、上海多个地块都被雅戈尔收入囊中，当时业内就不断惊呼“面粉贵过面包”，不知雅戈尔如何完成后续开发。

　　雅戈尔多次对外表示，公司的发展版图是整个长三角。而业内人士分析认为，雅戈尔在尝试走出宁波的过程中，以高成本拿下多个地王，项目开发得不够顺利，雅戈尔比较成功的房地产项目主要还是在宁波。在高库存压力之下，雅戈尔的新一轮扩张仍然回归到了熟悉的宁波。

　　目前雅戈尔的服装、房地产、投资三大块业务中，服装与房地产规模相当。2013年一季报显示，雅戈尔归属上市公司股东净利润为2.59亿元，其中服装净利润2.09亿元，房地产板块2.67亿元，仅投资板块亏损2.19亿元。

　　对此薛建雄认为，服装主业的存在，对雅戈尔的融资很有帮助。“不论是私募还是信贷渠道，雅戈尔都比单纯的房地产企业更具有融资优势。”