“封盘”式营销频现上海楼市 被指“饥饿营销”

　　“封盘”营销频现的背景之一，是新江湾城板块的公寓单价已重返调控前水平。 王炬亮 早报资料

　　伴随着中高端楼盘市场暖风频吹，“封盘”式营销开始频现上海楼市。

　　6月16日，位于杨浦区新江湾城板块的尚浦领世售楼处，一名销售人员称，该楼盘此番是针对认筹客户加推，且只定在开盘当天销售，“从明天起，就封盘了，剩余房源滚动到月底第二次开盘时再销售。”

　　据销售人员昨日介绍，尚浦领世此番加推了110套120-190平方米精装修两房、三房，到下午已售出约70套，“主要是两房房源，两房房源已全部卖完。”

　　某上市房企营销总监称，“封盘”是楼盘常用的营销手法之一，不限于中高端楼盘，“这种饥饿营销可以制造热销的效果。”

　　“新江湾城板块公寓

　　单价重回4万元以上”

　　据销售人员介绍，尚浦领世此番加推的110套房源，“均价4.2万元/平方米，推盘期间办卡客户可享每平方米减2000元的优惠，其他客户可享每平方米减1000元的优惠。两房房源总价在560万元，三房房源总价在800多万元。”

　　按该销售人员的说法，尚浦领世此次的推盘价格和今年1月开盘时基本相当，“1月时的成交单价也是4万元出头一点。我们在新江湾城位置算比较好的，价格较其他楼盘略低。”

　　关于“封盘”，一名销售人员直言，“这是一种营销手段”，“可以给客户施加‘要买赶紧买，明天就不卖了的’的心理压力。”

　　某外资房企总经理认为，尚浦领世推出的这批房源中，大户型三房本来就不算市场上的主流产品，“封盘”可以把那些仍在犹豫的购房者逼一逼。“在当前不错的市场态势下，这一做法可以让一些购房者早下决心。”

　　某上市房企营销总监认为，在新江湾板块，尚浦领世的位置、配套都算不错的，当时拿地的成本也较高，但此次的售价并没有上去。虽然总体上看，销售情况还可以，但主要成交的是两房房源，“这可能和户型面积偏大有关。”

　　据他介绍，目前新江湾板块的公寓价格已经全面恢复到4万元/平方米以上，重新回到本轮调控前的水平。

　　真假“封盘”

　　事实上，“封盘”式促销并不新鲜。

　　同样在新江湾城板块，5月底首度开盘的绿地海珀璞晖，也曾采取过类似的销售策略。据销售人员称，该楼盘当时推出的150套房源，开盘两天售出了130多套。

　　一市场观察人士称，所谓“封盘”，其实只是一种营销手法，根本目的还是拉动销量。

　　据某上市房企营销总监介绍，“封盘”是楼盘常用的销售手法，“有的是真封盘，开发商这样做，是要在客户积累到一定量后再作销售。这种饥饿营销的方式，可以制造热销的效果，同时给后面的潜在买家制造压力。有的则是假封盘，即只是对外宣称封盘，但如果有人在‘封盘’期间要买，开发商还是会卖的。”

　　某外资房企总经理进一步说，“封盘”式营销一般适用于小批量、多批次推盘的楼盘，不太适合于一次性、大批量推盘的楼盘，“‘封盘’主要是开发商为以后的销售做准备，并对犹豫的购房者施加压力。”

　　他认为，上周末的楼市总体走稳，开发商敢于“封盘”，是对后市的预期较好。

　　前述上市房企营销总监还提到，“封盘”的做法其实是在打擦边球，“因为根据规定，达到预售标准的房源，是不好不卖的。”

　　“6月楼市整体均价

　　可能会被拉升”

　　虽然促销手法多样，但上周沪上中高端楼市少有热销声传出。

　　上周末新增入市的静安豪景苑售楼处称，该楼盘此次加推了130套房源，均价7.5万-8万元/平方米，“9折优惠，目前已售出五六十套。”

　　青浦凯迪赫菲庄园相关负责人昨日介绍，该楼盘此次推出的50多套独栋别墅，总价在1000万-1500万元，9折优惠，“目前下定的有20多套，我们推的是独栋产品，价格适中。”该负责人称，目前是外围别墅销售较为合适的时期，“但也没到火爆的程度，经过这么长时间的调控，购房者比较理性，也知道这样的房源不会一抢而空。”

　　宝山中环1号三期上周末加推了80多套房源，均价2.9万-3万元/平方米，“目前还剩下一半多。”

　　上周末新增入市的刚需楼盘，同样慎言销量。

　　青浦虹桥宝龙城售楼处称，此次推出100套两房、三房，均价1.42万-1.55万元/平方米，“目前剩下不多了，都是高区的。”浦东中金海棠湾售楼处称，此次加推100多套房源，均价1.8万元/平方米，“目前已售出几十套，具体还没统计。”

　　前述上市房企营销总监称，除了尚浦领世，静安豪景苑推出的折扣幅度较大，销售情况也算不错，而中环1号三期、中金海棠湾销售情况则较为一般，这或和其本身定价偏高有关。

　　前述外资房企总经理说，眼下中小户型依然有销路。

　　中房信分析师薛建雄则指出，上周末的楼市表明，不是特别有价格优势的楼盘已开始出现卖不动。由于近期改善型、中高端楼盘推盘较多，6月楼市的整体均价可能会被拉升。