沪上开发商放盘冲刺“半年报”

随着中高端楼盘的加速入市，短期内上海市商品住宅均价仍有上涨压力。

　　临近半年报业绩截止期，沪上开发商入市步伐明显提速。

　　6月17日，金丰易居&；佑威联合研究中心发布的监测数据显示：上周（6月10日-6月16日），上海市新建商品住宅成交面积为22.77万平方米，环比（较前周）上涨18.29％；成交均价为23401元/平方米，环比下跌4.52％；新增供应面积为38.79万平方米，环比猛增118.66％。

　　佑威机构执行董事黄志坚认为，上周上海楼市成交量回升，成交均价下跌，主要是受成交结构性因素影响。据他介绍，上周单价在4万元以上的高端住宅成交面积环比下降23.15％，带动全市新房成交均价出现环比下跌。

　　不过，多位受访业内人士指出，随着中高端楼盘的加速入市，短期内上海市商品住宅均价仍有上涨压力。

　　单价逾20万元别墅

　　再现新房市场

　　来自机构的统计显示，6月以来上海中高端楼盘推盘节奏加快。

　　21世纪不动产的统计显示，上周上海市有12个项目新增入市，其中3个项目的套均总价在1000万元以上，共计供应面积为8.2万平方米，占全市总供应面积的36.2％。而截至6月16日，6月上海新增入市的楼盘中，报价在3万元/平方米以上的有10个，总供应面积为27万平方米，占全市新增入市量的40.5％。其中，有3个项目的报价高于5万元/平方米。

　　德佑地产昨日发布的一则报告还提及，上周新增入市的楼盘中，位于中内环的楼盘占到了六成。其中，普陀上海香溢花城的新增供应面积高达6.35万平方米。而位于闵行的臻园上周还有18套别墅房源领取了预售证，最低报价为17.08万元/平方米，最高报价高达22.9万元/平方米。这也是远中风华园后，今年沪上再度出现报价超过20万元/平方米的别墅房源。

　　某外资房企总经理认为，近期楼市仍维持供销两旺态势，其中中高端市场的表现更加突出。原因主要是去年这类房源的供应量、成交量太小，供需两端遭过度积压所致。而目前这类楼盘的开发商开始集中申请预售证，也表明他们对下半年市场的信心在加强。

　　据上海凯迪集团营销总监陶伟介绍，受上半年部分中高端楼盘销售回暖的影响，同类楼盘的开发商都加快了工程进度，申请入市，这造成了近期中高端房源的供应量迅速增加。

　　陶伟还提到，很多大型房企对上半年业绩有考核要求，这也是促使中高端楼盘加速入市的一个因素。

　　上周末，凯迪集团在青浦的一个项目推出了50多套独栋别墅，套均总价在1000万-1500万元。

　　中高端房源涨价底气

　　中高端楼盘加速入市的同时，定价上并未明显松口。

　　“一些开发商看到，刚需楼盘的价格都上去了，中高端楼盘的价格更没有不上去了。”陶伟直言，近期新增入市的这些中高端楼盘中，当初的拿地成本普遍较高，之前一直在观望市场，今年以来刚需市场已经启动，且价格不断上行，入市底气明显提升。

　　可见的是，今年以来上海中高端楼市成交热度明显提升。

　　据21世纪不动产统计，2013年以来（截至6月16日），上海市成交单价在5万元以上的住宅985套，同比提升54.1％；单价在10万元以上的豪宅成交量虽然同比下降了10％，但成交均价同比提升6％，至12.5万元/平方米。

　　前述外资房企总经理指出，当前市场上中高端房源的报价虽高，但实际销售时还是会有一些优惠，可能幅度没有去年那么大，但也不会太小。因为在调控环境下，这类房源销路依然不畅。

　　陶伟同样认为，在限购条件下，中高端买家不会轻易出手，这对中高端楼盘的营销提出了很高的要求，“随着入市楼盘的增多，市场竞争也会趋于激烈。在缺少稀缺性和性价比的中环以外区域，大面积的中高端房源销路目前并不被看好。”

　　延续“供大于求”

　　短期内，上海楼市“供大于求”的局面难以改变。

　　据21世纪不动产统计，6月前16天，上海楼市新增供应面积为66.7万平方米，环比增加21.2％。6月前16天供销比（新增供应量/成交量）为1.4，延续5月以来的“供大于求”走势。

　　黄志坚认为，上海楼市新增供应量持续维持在高位，表明目前开发商入市的积极性较高，但成交量能否跟上，还要看开发商给出的优惠幅度。

　　据佑威统计，截至6月16日，6月上海市新建商品住宅成交面积为49.09万平方米。以前16个交易日的日均成交量推算，6月上海楼市的成交量约在92.04万平方米。

　　价格方面，21世纪不动产分析师黄河滔认为，6月以来市场氛围保持稳定，一方面是因为5月以来整体供应充足，另一方面政策波动过后，部分购房者对房价预期平稳甚至看涨，选择结束观望转为入市。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏也提到，近期上海部分大盘又见热销，涨价现象逐渐蔓延。部分此前供应短缺的板块，相关楼盘的价格存在补涨动力。