国五条楼市调控效应递减 房产税扩围正谋划之中

经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”。

官方口径渐变 地产再融资开闸预期强

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　　其中，在涉及房地产调控、财税体制改革、淘汰过剩产能等具体方面时，行政调控会否陷入历史怪圈、本轮改革能否取得预期效果等诸多问题，广受社会甚至是世界各国的关注，接受《每日经济新闻》记者采访的相关人士对此作出了精彩解读。

　　楼市新政

　　在史上最严的新“国五条”的压力下，为何“地王”仍然频出？房价为何依旧上涨？

　　今年初春，房地产新“国五条”闪亮登场，但并未使市场再次陷入严冬。

　　7月10日，国土部下属的中国土地勘测规划院报告称，新“国五条”及其细则的效果应验了“再而衰，三而竭”的规律，商服、宅地市场上涨势头未能遏制，反倒维持高位运行。

　　中国指数研究院 （以下简称中指院）的监测数据显示，今年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%，一线城市增长最为明显。从价格上看，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%，各地 “地王”频现，房企拿地积极性未减。

　　虽然自二季度以来，决策层鲜有关于楼市的表态，但却暗流涌动，以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中。《每日经济新闻》记者获悉，包括杭州（楼盘）在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案，待国务院批准后，或将在下半年落地。

　　行政调控效应递减明显

　　今年上半年，随着新“国五条”细则落地，也宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京（楼盘）、上海（楼盘）等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了“国五条”的政策方向。

　　然而，房地产市场高烧仍难退，百城均价绝对水平创新高，自4月起均价超过万元，环比连续13个月上涨，近3个月涨幅持续收窄，同比连续7个月上涨且涨幅持续扩大。

　　中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，上半年成交量为近4年同期最高，“国五条”出台后的第二季度，成交量降幅明显小于2010年的“国十条”。

　　据统计，今年上半年，50个代表城市住宅月均成交2522万平方米，与2010年~2012年同期相比增幅均超过35%，处于近4年同期最高水平。

　　与此同时，“地王”频出也触动着购房者的神经。以上海为例，5月9日，上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新该市年内单价 “地王”。20天后，上海总价地王又被刷新，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿夺得长宁区新华路街道地块，溢价57%。

　　链家市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，新“国五条”的冲击逐渐被消化，住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市场较2012年出现明显变化，虽然受到新“国五条”细则冲击，但政策环境和市场环境都比较稳定，购房者预期较为一致，市场热度升高，需求集中释放。

　　此外，不错的销售情况在房企业绩中也得到体现，链家统计显示，2013年6月，万科等23家发布月度成交信息的房企的销售业绩合计958.3亿元，环比增长5.8%。25家主流房企上半年销售额合计5338.7亿元，同比增长45.9%。

　　新一轮房地产调控并未引起惊涛骇浪，甚至有“空调”之势。多位业内人士均认为，这已经是本轮房地产行政调控第五次升级，市场多方主体都已经有了抗体，调控效应递减已十分明显。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对 《每日经济新闻》记者表示，在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政施压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。同时，就算多数指标可能逆转下行，估计最快也要等到四季度。

　　长效机制正在谋划之中

　　在新“国五条”细则出台后，决策层的注意力似乎鲜在楼市停留，政策再次进入真空期，但从各地方的动向不难看出，一系列长效机制却正在积极谋篇之中。

　　黄瑜表示，作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度或将在下半年逐步落实，房地产业中长期运行环境已发生转变。

　　多方消息均显示，继上海与重庆（楼盘）后，目前杭州的房产税改革试点方案也已经上报，并有望在年内推出。国家发改委有关负责人此前也表态称，正考虑择机扩大房产税试点范围，今年会有具体动作。

　　据了解，新房产税试点城市在征收办法上将更倾向于上海模式，即“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

　　此外，3月28日，国务院办公厅关于实施 《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工通知中提出，出台并实施不动产统一登记制度。国土部副部长胡存智5月也表示，国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强分析说，不动产登记制度有利于未来房产税的试点和全面开征，持有多套房的家庭会面临房产税持有成本的增加，从而间接影响购房者对房产投资的热情，减少市场不合理性需求。

　　一位接近决策层的专家向《每日经济新闻》记者表示，地方财政收入来源与事权的统一是高层十分关心的问题，而“地王”频出背后的土地财政怪圈折射出地方税源不足，房产税和资源税无疑是未来的改革方向。

　　而在解决需求端问题时，保障房工作已逐渐进入一个新阶段。黄瑜表示，与2011及2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。2013年全国保障房建设的工作重心开始由建设数量上转移至求质求量、发挥实效。此外，有业内人士表示，目前行政调控正在积极为长效机制建立争取时间。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭：

　　在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政施压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。同时，就算多数指标可能逆转下行，估计最快也要等到四季度。

　　近1个月部分高价成交地块

　　23.09亿 广州（楼盘）白云配件厂地块6月18日直逼该区今年总价“地王”47.21亿 上海徐泾镇会展中心3地块6月27日创上海总价“地王”53.72亿 重庆溉澜溪地块6月27日创重庆今年总价“地王”48.70亿 上海张江高科(行情,问诊)技园地块7月3日再次刷新上海总价记录17.70亿 北京夏家胡同地块7月3日成住宅单价“地王”6.03亿 广州荔湾区一商业金融地块7月8日成该区商业单价“地王”37亿 上海梅陇新中心一商住地块7月11日成交，溢价率达115%.[全文阅读]通过键盘前后键←→可实现翻页阅读内容导航

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