地产融资未了局全面放开尚需等待

　　“一个上市公司，不允许融资，这样的事情好像只有在中国才有。”一位房地产上市公司高层人士一声叹息。“这些年，为了筹集资金，什么路子都走了，股权质押、地产基金、高利贷，虽然最终是拿到了钱，但这些资金的成本非常高，一定程度上说，企业必须用高房价来收回资金成本。”

　　对于新湖中宝再融资案例，北京(楼盘) 一家投行负责人对《第一财经日报》记者表示：“仅仅一个棚户区改造项目再融资通过，就大喊地产再融资开闸，有点过了吧。”上周五，证监会新闻发言人同样表示，对于地产再融资没有新的口径，发言人强调，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴不同。

　　难言放开

　　新湖中宝再融资公告后，几乎所有的券商分析师都认为，从此以后房地产再融资将会放开，招商证券分析师报告表示，至此再融资放开成为定局，并认为地产股未来仍将有方案陆续公布，形成波段性向上行情。分析师判断，证监会放开地产再融资，是因为，这一次经济的下滑将倒逼地产政策的放松。

　　但是应该值得强调的是，新湖中宝本次定增募资拟投资项目，上海(楼盘) 新湖明珠城三期三标段、四标段项目和上海新湖·青蓝国际项目均为上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，都是旧城棚户改造。

　　上述投行负责人对记者分析称，实际上证监会早有想法，允许地产公司发债或者再融资，用于保障房或者棚户改造。“新湖中宝的再融资项目获批，表面上看是地产公司再融资放开，实际上是否真正解除枷锁，关键还是要看融资投向”，他表示，目前基本上都是投向非地产类项目或者保障房和棚户改造项目，超出此类的项目，目前看不到再融资放开的痕迹。

　　早在6月28日，证监会新闻发言人回应地产公司再融资问题时表示，对存在闲置土地 、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停再融资和重大资产重组。上周五，该新闻发言人再次强调，证监会仍然坚决贯彻房地产调控国五条决策，涉及居民住房项目的房地产企业再融资仍然被严格限制。

　　一家券商营业部负责人对记者表示，他近期带着公司投行人士去拜访营业部所在地的一家上市地产公司，最近公司投行到各家地产公司拜访，给地产公司设计方案，要么给上市公司设计装入非地产项目，要么把棚户区改造或者保障房工程建设包装入再融资项目，纯粹住宅项目再融资短时间难以放开。

　　限制后融资成本继续上升

　　房地产上市公司恢复再融资功能，是最基本的发展需要，在新湖中宝的消息公布后，首创集团总经理刘晓光公开表示，房地产长期持续的调控干预催生出许多不正常的发展路径，反倒推高了成本，最终造成消费者的高负担。最近，领导层关于平稳健康发展的表态，是一个良好的开端。

　　由于此前房价快速上涨，刺激地价同样快速上涨。住房销售市场，一度出现市场的土地价格高于现房价格、面粉比面包贵的局面。这种情况下，资金宽裕的地产公司，为了谋取更大的利润，就对房子进行惜售或者囤地。

　　对于这种行为，2010年初以来，政府以关闭国内证券市场对房企的再融资渠道作为一种行政化的干预措施。

　　尽管证监会该目的是为了制止地产公司在掌握巨资后，惜售或者囤地居奇。但实际上，基本没有达到效果，反而刺激了地产信托业务的迅速起飞。房地产再融资暂停三年，恰逢地产信托飞速发展的10年。

　　“利率超过10%是很正常的，我们有一次通过信托筹集资金，整个资金成本是14%”，一家地产公司投资经理对记者表示，他估计该成本在行业内比较普遍，并不算最高。对此，他质问，现在什么行业的净资产收益率能够保证在14%，禁止地产公司再融资，只能是变相地帮助地产公司抬高售价。

　　在高昂的资金利率诱惑下，上述投资经理透露，海外一些资金绕过管制，进入内地市场，一方面这些海外资金获取人民币升值的利益，另一方面，获取资金借贷的高昂利率，“他们跟地产公司相比，赚取的也是暴利”。

　　“这么做是无效的，海外的资金是管不住的”，一家A股上市的地产公司的高管对记者表示，证监会停止地产公司国内再融资，但是不妨碍某些地产公司从海外获取资金，最终的结果是，抬高了地产公司的融资成本，变相提高了住房的销售价格，那些有海外融资渠道的地产公司，在不公平的融资环境下获得快速发展。

　　上述高管对记者透露，由于公司此前曾经有再融资政策，但是因为监管层禁止地产公司再融资而废弃，最近一段时间，多家券商投行来公司拜访，打算给公司制定再融资方案，但是目前由于具体政策不明朗，公司一直在等。

　　尽管A股上市的地产公司再融资被停止，但是赴港上市的地产公司再融资依然如故。今年以万科、招商、绿地、万达等龙头房企为代表的企业纷纷香港借壳上市，开拓海外融资渠道，监管层对地产公司严禁再融资的目的，在一定程度上已经名存实亡。

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