卓越回应百亿拿地质疑

　　两宗地块，一个地主。

　　7月27日，卓越地产力挫绿地、华润等房企，一举拿下深圳前海两幅土地。面对123.7亿元的高额总价，人们关心的是，卓越去年刚刚过百亿的销售额，何以支撑如此巨量的土地出让金？

　　7月24日，卓越地产执行总裁张远在三亚接受本报记者采访时曾透露，卓越今年的销售目标为138亿。若实现该目标，也刚超出前海地块出让金十多亿。卓越地产高管向本报记者表示，早在两年前卓越就已启动前海拿地的筹备工作，上周竞拍的报价，在其正常承受范围内。卓越已准备了多个融资渠道，7月31日已支付一半地价款，未来并不排除引入合作方共同开发。

　　美联物业全国研究总监徐枫对本报记者表示，根据美联此前的测算，卓越所获前海这两幅地块，合理溢价率区间在20%左右，这是基于当前深圳甲级写字楼均价4.5万平方米的情况下得出的，以此推算，卓越将来要卖到7万左右每平方米方可盈利。

　　第一太平戴维斯向本报提供的数据显示，2013年第二季度深圳写字楼平均售价超过4.9万元每平方米，环比上升5.3%。

　　卓越上述高管称，据其测算，51.89亿元的T201-0077地块，实际楼面地价约19300元/平方米；71.8亿元T201-0075地块，实际楼面地价约20500元/平方米。周边已有高档写字楼公寓单价达到4万-5万元，深圳福田中心区卓越世纪中心写字楼售价已超过7万元/平方米。

　　整体上看，徐枫认为，卓越在今年会面临比较大的资金压力，公司可能会将福田中心区写字楼尽快出售，回笼现金；也可以采取其他融资手段或者合作开发，缓解资金压力。

　　卓越方面表示，作为前海第一批入市的物业，项目建成后，卓越将主要满足前海已经注册的1000多家企业商务办公需求，出售式订制大部分物业。

　　卓越还希望，前海的优质土地资源可为其增加上市的砝码。几年前，卓越地产曾启动赴港上市工作，但始终未能挂牌。此次前海拿地之后，卓越对本报透露，上市计划仍在进行，“将用3年时间，形成具备上市及获取高估值的稳健经营水准，并将择机上市。”卓越集团有关高管表示。

　　按照卓越的发展规划，在未来战略方向上，卓越明确提出“一轴两翼”：其中一轴是做精主流销售型物业开发业务，两翼则是城市综合体加上轻资产增值服务。

　　卓越将在转型前期，将按照8∶2的资金配置销售型物业与持有型物业；深圳承担转型主战场，上海等一线城市逐步尝试新业务，其他城市加快周转，贡献现金流。在可售物业配比上，非住宅销售金额占比控制在30%的水平。优质写字楼为主要复制模式。

　　目前，卓越已进入深圳、上海、北京、广州、杭州、武汉、长沙等城市，土地储备近1000万平方米。未来5年，卓越将在全国开发近300万平米商用物业。其预计，2014年销售额突破200亿，持有型物业2016年租金收入突破10亿。

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