高层定调楼市：不加压也不放松

　　“促进房地产行业平稳健康发展。”7月30日，中央政治局会议对房地产表态。

　　中信证券地产小组认为，会议未谈及地产调控，而是强调保持合理投资增长。因为现在的当务之急是防止开发投资快速回落，避免出现鬼城，而不是防范行业过热；决策层认识到二三四线城市并无房价过快上涨的压力，一线城市则是资源配置问题，实质是为下半年地产定调。

　　多位分析人士认为，新一届中央政府的调控思路渐明：增加供给而非限制需求；着力于市场化和长效机制。但这并非单一的行动，而是一个整体的推进方案，包括住房信息联网、土地制度改革、不动产统一登记、房产税等。

　　受上述消息影响，7月31日地产板块早盘大幅走高，午后持续震荡走低，截至收盘，板块涨1.47%，金地、保利收涨3%以上。

　　峰顶的回落

　　在上半年房地产各个指标大幅增长的背后，一些指标也透露出，房地产市场已开始从3月份的峰顶回落，6、7月的成交和去化都在下降，可售库存亦到达高位。

　　中原地产监测的54个重点城市新房成交量，自今年3月份达到高位后，二季度环比滑落，7月前28天，签约住宅20.85万套，环比减少近7.3%。成交量连续4个月下调。

　　中信建投分析师苏雪晶报告指出，7月楼市成交同比出现一定程度下滑，虽然各城市最近推盘量有所增长，但由于成交处于低位，导致整体库存出现回升迹象。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟对本报记者说，今年上半年新建住宅总共销售5亿多平方米，而已经取得预售证的存货为4亿多平方米，这是过去几年没有过的高位，开发商去化压力比较大。

　　他称，中国房地产市场巅峰时期已过，楼市现在进入了一个平台期，这种稳定在不出台严厉政策打压的情况下，将可以保持。他预测，下半年楼市成交难以保持上半年的增速，全年成交或与2011年持平，为11亿平方米左右，同比增长仍为个位数。

　　包括万科、金地等房企的高管人士也对本报记者指出，住宅市场难以有爆发式增长。金地董事长凌克认为，未来5-8年后，住宅年成交量将下降到10亿平方米以下。

　　世联地产研究总监吴志辉指出，7月30日政治局会议上并未提及楼市调控，是中央释放的明显信号，对房地产行业是重大利好，意味着年内不会出台强力调控政策。

　　库存增长的同时，流动性也在收紧。远洋、金地、卓越等房企透露，已经明显感受到政府要收缩流动性的态度。近期诸多商业银行已调高或取消了首套房贷款优惠利率，房贷审批的时间也明显延长；上海、杭州、青岛、宁波等地在内的各个城市公积金贷款额度吃紧，也将在很大程度上影响购房者的行为。

　　这将影响开发商的资金链。上半年开发商资金来源中，定金及预售款、按揭贷款占了将近40%的比重。正如万科董秘谭华杰所说，开发商越来越倚重购房者的款项，一旦市场波动剧烈，购房者步入观望，成交下滑，其资金链必受影响。

　　回归市场化

　　中信证券地产研究组认为，基于上述市场状况，面对5月份以来地王频出、主要城市房价连续10多个月环比同比上涨的局面，高层并未释放警告或过热的信号。这似乎与上一届政府的处理方式有很大不同。

　　过去10年，按照万科总裁郁亮和世联地产董事长陈劲松的观点，每逢房价过快上涨、地王频出，必然伴随着新一轮的调控。

　　但是新一届政府打破了这个“惯例”，其对于房地产调控的思路，正在走向更市场化以及长效机制的建立。

　　根据国家统计局数据，房地产开发投资增幅由2012年12月的16.2%回升到2013年6月的20.3%，占固定资产投资20%左右。房地产一枝独秀成为GDP重要的增长动力。钟伟对本报记者说，房地产对于GDP的作用已不再是“拉动”，而是“托底”，上半年的20%增速预计在下半年难以保持。因此，对于房地产不宜更严厉打压。

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，高层显然意识到，过去的限购、限贷、限售政策已不合时宜；长期来讲，市场化、推行房产税等手段是趋势。苏雪晶认为，房地产调控长效机制的建立需要一系列的准备工作，在完善的机制保障下，将逐步增强市场的调控作用，从“堵”变成“通”，从注重行政手段到更加市场化，注重供给。近期资本市场预期房地产融资放开，将有效地增加市场供应，也符合“长效机制”的定义。

　　吴志辉分析，下半年针对一二线楼市严重供不应求的问题，政府或将加快土地供应，以平抑房价；针对三四线城市相对过剩的问题，政府或将出台政策，平衡供给，消解库存压力，促进开发商资金回笼，提高周转率。

　　21世纪不动产分析师张磊认为，中央措辞的变化，暂时还不能得出房地产调控“换调”的结论。如果放松房地产调控，中央推进经济结构调整的努力就将付之东流，房价就会报复性大涨，这对经济、社会和个人都是灾难性的影响。下半年，以限购限贷限价为代表的房地产调控仍将继续，但调控力度也不会加大，维持现状的概率较大。

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