地价持续上涨风险累积5年最高

　　进入7月，土地市场持续火爆。

　　国土部数据显示，二季度百城地价已升至2008年以来的最高水平，地方土地出让金也已达1.7万亿，创历史新高。

　　土地市场火爆是结构性的。房地产企业重回一线城市趋势明显，“一二线和三四线城市土地市场呈严重分化态势。前者严重供不应求，后者相对平淡。”世联地产首席分析师吴志辉对本报记者表示。

　　土地市场的风险已在累积。中原地产研究中心总监张大伟认为，当前土地市场已偏离正常发展轨道，影响房地产市场的平衡与稳定。如果地价继续大幅上涨，或将引发新的调控。

　　地价升至5年最高

　　国土部数据显示，第二季度百城住宅用地楼面均价为1863元/平方米，达到2008年以来同期最高水平，同比涨幅为27.6%，同时，第二季度百城住宅用地平均溢价率也大幅上行，平均溢价率为21.9%，其中，北京楼面均价、溢价率均为十大城市最高，分别为11371元/平方米和48.6%。

　　上半年地方政府推地积极。国土部数据显示，上半年，全国国有建设用地供应总量27.75万公顷，同比增长3.5%。房地产用地供应8.24万公顷大增38.2%，为近年新高；上半年地方土地出让金收入1.7万亿，创历史新高。

　　与此相对应的则是房企抢地潮。据世联地产统计数据，今年上半年，万科、金地、招商、保利、恒大、中海等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，比去年同期597亿元增长230%。

　　吴志辉认为，上半年房价过快上涨，土地市场火爆，一是因为抑制的一部分需求，在上半年得到充分释放；二是因为上半年流动性相对宽松，房企拿地积极，地方政府推地热情。

　　据本报记者了解，今年4月以来，15家典型房企拿地平均成本持续上行，6月平均地价高达3939元/平方米，据7月1日~22日的数据，本月拿地成本已接近6000元/平方米，企业拿地成本大幅攀升。

　　张大伟指出，土地市场可能出现分化，在钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、资金成本低的企业，可能在土地市场继续有所斩获，而中小房企则受到资金影响而表现保守。

　　地价助推房价上涨

　　值得注意的是，地价快速上涨的效应已经传导至新房市场，地王频出的北京通州、广州番禺和深圳前海区域，周边房价已明显上涨，开发商定价激进。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生表示，一线城市土地虽大量购置，但开工量减少。这说明在供给趋紧、土地市场高温等多种因素的推动下，房价继续上涨的压力依然存在。

　　“地产景气分指数环比上升29.5%，同比上升11.4%，显示出在房地产调控政策持续作用下，以行政手段为主的调控政策效应不断消减，市场反弹压力逐步积聚。”国土部报告认为。

　　但7月30日中央政治局的会议并未提及房地产调控。市场人士对此解读为，下半年不会再出台更为严厉的政策。

　　吴志辉分析，虽然前7月土地出让金比2012年同期的238.5亿元上涨了265%，但土地购置面积却呈下滑态势，照此趋势，预计明年房地产开发投资增速将比今年大为减缓。在经济下滑的背景下，房地产行业可以起到很好的稳增长作用，而土地市场正是房地产市场的重要支点。高层之所以不着急出手调控正是基于这一考量。

　　但张大伟认为，靠投资拉动经济副作用十分明显，投资太多低效率铁、公、基项目，最终导致通货膨胀伤及民生。“最近中央动作频频，就是为了解决经济增长过度依靠房地产行业等固定投资拉动的问题。”在张大伟看来，过高的房价已经影响了城镇化扩大的空间。

　　国土部预计，下半年土地市场上升的态势不会发生根本性变化。

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