养老地产：学院式养老 摸着石头过河

　　售楼处里支起了几个小摊位，有的在招募书法爱好者，有的摆满了剪纸作品，还有摊位摆着身体健康评测仪器。这更像是大学社团的招募现场。

　　“学院式养老”，这是绿城(0039.HK)首个养老地产项目推行的模式。不久前，万科(000002.SZ)第一个养老地产项目——位于杭州良渚文化村的随园嘉树，也正式对外开放。

　　养老地产，仍然是看起来很美好。

　　初探养老地产

　　相关数据统计，2012年底，中国60岁以上的老年人已达1.94亿，占总人口比例的14.3%。据估算，到2015年中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。到2050年，中国60岁以上的人口将上升到31.1%。

　　房地产公司、养老服务公司、投资者和保险公司，近些年都在发展自己的养老板块业务，试图从中国的养老产业中分一杯羹。

　　泰康人寿曾在北京的望京地区建立了一家“钟点工”式的养老院，但最终没有成形。最新消息显示，泰康在北京、上海、广州都已获得地块准备发力养老地产。上海亲和源是国内运作相对成功的养老地产项目，但盈利依然难以保障。

　　7月30日，本报记者实地探访万科首批养老地产项目，位于北京房山窦店的幸福汇项目，但老年住宅样板间还未开放。销售人员称，具体以怎样的设计、怎样的模式来运营，还未确定。老年公寓项目是项目的配套，万科将和某养老机构合作，共同运营。

　　万科2010年宣布在北京试点养老地产项目。在总规模达1226户的万科幸福汇之中，作为养老地产试点的房源仅有146套。杭州万科先于北京万科，推出成形的产品。随园嘉树位于良渚文化村核心区，规划有575户养生住品并配套颐养中心、康复中心。

　　绿城乌镇雅园项目的体量更大。

　　乌镇国际健康生态产业园是属于休闲健康养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩。

　　颐乐学院是整个雅园最早面世的项目。颐乐学院将实现绿城董事长宋卫平所提出的“学院式养老”，他为这所老年大学找来杭州师范大学作为战略伙伴，双方共同成立“杭州师范大学绿城老年学研究中心”，设计出适合中老年人的五大课程：健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系、生活系。项目中配套有二、三层高的教学楼和活动中心。

　　在困境中摸索

　　参观乌镇雅园样板间的人，忍不住发出“啧啧”的赞叹声。精装修、赠送家具家电，只要拿着被子就可以入住。1万元-1.2万元/平方米的售价，不到100万的总价就可以买一套。但在限贷的大背景下，客户范围被缩小。

　　经济学家、北京科技大学教授赵晓()指出，开发养老地产决不是地产商一家的事，需要政府、社会、医疗机构、保险公司、地产商、金融机构联合在一起的紧密配合。在美国，入住养老社区的入门费通常由住户自行承担的可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费、基础护理服务费和一般医疗服务费，则可由联邦医疗保险和长期护理保险覆盖。

　　日本政府重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如，除一次性入住费外，养老服务的专业机构“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只占10%左右，其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充。需要介入陪护的老人，由定点医院评定介护等级后，政府也会承担90%的介护服务费用。

　　在我国，虽然民政部已正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，很多地方政府也都在积极鼓励支持养老产业，但目前大多停留在口号上。

　　乌镇雅园、随园嘉树都采取了传统的销售模式来回笼资金，卖房子的同时，提供服务。据透露，该项目的地价是70万/亩。绿城旗下的雅达置业有限公司执行总经理朱浩义推算说，颐乐学院的成本达到2.5亿。尽管一期产品已接近售罄，但收回成本还很远。宋卫平将养老地产定义为公益性质的产品，如果盈利能力不足，如何大面积推广？

　　由于地价高昂，开发商几乎只能在郊区尝试做养老地产。良渚文化村距离杭州市中心20公里，万科幸福汇在北京的南六环以外，乌镇雅园也同处郊区，离杭州和上海都有上百公里的距离。这和国外经验不符。朱浩义告诉记者，绿城团队曾去国外参观过许多养老地产。除了美国，许多国家的养老地产都位于城市。

　　朱浩义认为，养老地产最大的困难，是如何最大程度满足老人的需求。许多数据还要在第一批客户入住后，每户进行家访后，重新修订，设计也将随之改变。家访也是宋卫平的意思。所知越多，未知越多，我们的养老地产，才刚刚开始摸着石头过河。

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