北京楼市形势严峻 “日光盘”蔓延至中高端市场

　　北京楼市形势比想象的严峻。

　　新国五条严格征收20%个人所得税，将大量的刚需推向新房市场，与此同时，行政限价进一步减少了供应量。这些因素的叠加使得北京新房市场交易火爆。

　　根据链家地产市场研究统计，截至7月29日，7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比6月同期上涨9%，同比上涨21.6%。

　　抢购潮重现

　　“55000元/平方米估计打不出了，看样子要奔向6万元/平方米。”北京五环外某项目营销总监说。其底气来自北京新房市场空前的火爆。

　　7月20日，位于平谷的纯新盘首城汇景湾与位于房山区城关镇的中冶·蓝城两个项目同时开盘，均价12000元/平方米左右，当天均认购一空。

　　表现最为夸张的是位于大兴黄村的中建·国际港。该楼盘7月20日一次性推出1462套房源，毛坯售价在24500元/平方米，居然一售而空。据开发商对外宣传口径称，该项目当天销售额达37.9亿，创下了2012年以来全国单盘单日成交额纪录。

　　“不仅是刚需盘，包括售价在55000元/平方米的四合上院、34000元/平方米的龙湖·长楹天街在内的中高端楼盘，均在开盘当天被抢购一空。”亚豪市场总监郭毅称，从市场火爆情况看，日光已经不仅仅是刚需盘的“专利”。

　　链家市场研究部张旭也有此感受。从市场实际表现看，目前购房需求的各个阶层，刚需、改善以及高端主观释放都较为旺盛，多数楼盘入市后消化周期缩短。比如7月份开盘的四合上院家园(拟售均价5.5万元/平方米)在建委的预售信息中，349套房源已全部处于资格核验和预定状态；悦然馨苑(拟售均价约1.8万元/平方米)828套房源中目前只有50套显示可售。这些项目的实际网签量将在7月底或8月初显示。预计7月成交量约6000-6500,8月份成交量将呈现为明显增长。

　　“我们拿证比较突然，通知客户选房，大概选了三次就基本认购完毕，第一次就认购了100多套。”龙湖·长楹天街一位相关负责人告诉记者，由于北京行政限价较为严格，项目拿证周期较长，蓄客充分，开盘日光也较为正常。但该人士也坦承，如今刚需和改善性需求旺盛，但供应量较少，供需不平衡导致新房交易市场整体表现不错。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，当前形势下购房需求的火热，一方面在于政策因素，前一阶段由于开发商对“限涨”新政应对不及，刚需盘入市量不足，近期一批完成预售审批的项目加速“出货”，积累一段时间的购房需求集中爆发，使得楼市“日光盘”重现。

　　限不住的房价

　　高姗认为，近期多盘热销，也与市场因素有关。7月23日，中粮孙河地块抬升了北京房价的上涨预期，非城市核心区的住宅地价已达高位，房价涨易跌难，追涨心态下当前购房需求显得尤为迫切。

　　6月19日，华侨城推出55套现房产品，取证价格为36000元/平方米，而该项目在今年1月24日推出的期房产品售价仅为48500元/平方米。北京华侨城副总经理谭笑告诉记者，尽管价格有所上涨，但他们在开盘当天去化就达到了50%。“华侨城周边可比较的新房，包括公园1872、金茂府、山水文园等，已经没有低于5万的产品了。”

　　据了解，广渠门金茂府目前已转为现房销售，成交均价高达72932元/平方米；公园1872接近现房状态，售价为53000元/平方米。7月30日，山水文园·全球艺术商街正式开街暨观复博物馆商店开业，山水文园开放了其最后珍藏的楼王产品，总售价为3亿。但该项目销售称，“楼王产品本身没几套，老板暂时还没有想卖的意思，更多是想让大家参观。”

　　6月中旬刚刚入市的纯新盘铂铭郡，也于上周末再次加推，主力户型是150平米左右的四居，在房山区窦店房价尚在1万-1.2万元/平方米的情况下，铂铭郡售价已达到1.4万元/平方米，相比6月中旬首次入市时跳涨3000元/平方米。

　　前述营销总监所在的项目，目前也仅剩最后一期楼王产品，但这并不妨碍该项目上涨的预期。据搜房网显示，2012年9月，该项目对外宣称的预期均价为4.8万元/平方米；2013年3月份，预期均价调整为5万元/平方米；2013年4月份，该项目对外宣称的预期均价又改为5.5万元/平方米。而该项目2012年8月开盘的上一期销售均价为3.6万元/平方米。两期产品之间的涨幅超过50%。

　　有机构统计，今年上半年，北京千万级以上的公寓成交1048套，成交金额为152.21亿元，同比分别增长103.1%和103.87%，成交均价则达到52229元/平米，同比上涨8.48%。首创置业董事长刘晓光在禧瑞都·天禧启动仪式上说，房地产仍然是最稳定的投资需求，真正的终极置业者仍然还是会选择核心区的顶级高端住宅，因为对于这些金字塔顶尖人群而言，置业不仅仅用于单纯的居住，更多的是资产配置方式，以及其所带来的身份象征和圈层平台意义，这往往是高端置业客户最为看重的价值所在。据介绍，禧瑞都即将推出的最后57套顶级住宅“天禧”均为300平米以上的大户型。

　　调控方式须作转变

　　据张旭分析，尽管当前销售状态较好，房价上涨的幅度也低于调控之前。在7月份入市的部分多期项目中，一些项目定价上浮都在5%以上。

　　张旭认为，政府在供应环节抑制新建商品住宅价格过快上涨，短期内，可使购房者以相对较低的购房成本入市，房价上涨趋势得以控制。在成本上升压力下，开发商与政府部门之间的博弈难以避免。预计短期内调控较难出现放松的可能，后市价格涨幅或维持稳定。但是，当前新盘较快的去化率以及刚需供应的不足所导致的潜在矛盾依然不容忽视。

　　21世纪不动产分析师张磊表示，中央最新表态基本属于维持现有调控政策，这是在为下一步的房地产长效机制的建立赢得时间。但是，调控政策今年不变化，并不意味着明年也不会变化。事实上，现有的房地产调控方式已到达极限，效果却不明显，如果明年继续调控，希望政府会对调控方向、调控方式作出改变。

　　“确实应该好好反思调控的短期性。”北京房地产协会秘书长陈志在接受记者采访时称，从上半年房价整体表现看，北京房地产市场处于“底部抬升，高价扰动”的状态。但不容忽视的现实是，高价地频出改变了房价预期，打破了市场均衡；而货币超过百万亿的供应量使得资金仍然通过各种渠道流向房地产，另外随着各种开发成本的上升，尤其是开发商综合加权融资成本上涨，使得开发商没有降价的动力。

　　陈志认为，买卖双方在预期不明朗的情况下，很容易产生购房的恐惧，而这表现在房地产市场上就是恐慌的状态。陈志在2013北京国际设计周“房地产设计消费季”上表示，目前房地产、家居、汽车三大行业都是当前中国经济发展的支柱行业，市场份额庞大。据北京国际设计周市场开发部总监刘亚冬介绍，今年的国际设计周将于9月26日至10月3日在北京举行，预计将吸引超过600万市民与游客参与。

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