楼市“邪火”盛哪觅解毒药？

　　楼市“邪火”盛哪觅解毒药？

　　最近这段时间以来，多地都出现35度以上的持续高温天气，可是最近发烫的不仅仅是气温，时下房地产的热度也有点儿烫，一些城市的新开盘楼盘出现了开盘就卖光的现象，几秒钟就可以卖出一套房，半夜排队等开盘这样的一系列的场景，让大家似曾相识。那么楼盘是真的卖得火，还是开发商的营销策略？今年上半年，在全国房地产的土地供应量创下了近几年新高的背景下，一边是火热的土地拍卖，一边是久违的日光盘，烫手的楼市到底是不是虚火上升？央视财经频道主持人陈伟鸿和特约评论员社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　热点城市再现日光盘，房子卖的是真火，还是开发商的营销噱头？楼市发烫是否虚火上升？

　　眼下，全国多地的天气高温不退。伴随气温的上升，局地楼市也发起了高烧。

　　7月20日，位于北京地铁4号线大兴枣园战的中建国际港开盘，1462套房源当日售罄、认购金额达到37.9亿元，创下2012年以来的全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。

　　尚希(《每日经济新闻》记者)：当时到现场大概9点钟，可以看到已经有很多购房者在这边排队。而且因为人太多，所以他们项目现场就是类似于地铁站前面的限流措施。有很多栏杆做了人群的疏导，排位的人群可以看到基本上可能上百人，排了十几米的长队。

　　同在大兴板块，地铁四号线沿线的某个楼盘，600多套房源也基本在当天全部售完。在房山，首开一个项目的504套房源也近乎卖完。不仅在北京，广州、南京、福州等城市的楼市，也十分烫手。在这个盛夏，房价似乎也没有降温的迹象。

　　国家统计局发布的6月份，70个大中城市新建商品住宅的价格指数与5月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市达到63个。

　　今年以来，地王频出。与之相应的是土地市场的一片火爆。

　　刘力云(审计科研所副所长)：(政府性债务形成)深层次的原因还是在于地方政府，它想要做这些事情，它没有钱，比如说更进一步地推进城镇化，那它要搞建设，它哪里去取得这些资源，然后税收不能够满足它，那它怎么办，它就去举债。国家不允许它举债，它怎么办呢？就采取有很多的办法去变相地去举债。

　　审计署6月底发布的审计报告显示，36个地方政府本级政府性债务审计结果，目前全国36个地方政府本级政府性余额超过3.8万亿，从还债的情况看，4个省和17个省会城市本级政府负偿还责任的债务余额中，55%承诺以土地收入偿还，但这些地方2012年需还本付息额已达其可支配土地收入的1.25倍。一方面地方财政收入吃紧，一方面财政压力加大。双重挤压之下，地方政府是否会加大土地的出让步伐，靠刮地皮来渡过难关呢？

　　张鸿：中国房地产市场的温度已经进入烧烤模式

　　中国房地产市场的温度，进入烧烤模式，尤其是一线城市，比如北京。这回到好几年前的那种感觉了，就是如果你今天不买，那你就觉得明天还会涨。这个势头就是这样的，尹老师因为研究金融，所以他觉得房价的爆涨在某种程度上是钱的问题，是金融的问题。但是我是研究人性的，我有一个隐忧就是，为什么有能力疯狂的人这么多呢？怎么这么多人有资格买？不是限购吗？

　　我今天看了网上转的《北京晚报》的一个文章，我觉得这个事儿里边有人性的问题。《北京晚报》的这篇文章叫若走正途，永远买不起房，文章说一哥们儿确实需要买房了，但是走正路就没法买，他是改善性需求，中介就给他出一主意，说你离婚吧。后来这哥们儿离婚了以后，还不敢跟同事说自己离婚了，因为怕有人举报。他每天还要偷偷摸摸地回家给老婆孩子做饭，然后到单位做鼻涕一把泪一把的离婚状。所以我就在想，我们小区旁边的那些中介手上卖房的单子为什么几乎全都是免税房。所以不光是买房的人有可能离婚，就是卖房的人为什么是免税房呢？北京市国五条里边唯一一个执行这个税的，但是为什么卖房子全都是后边都免税？这中介说了，说这个东西，只要一离婚就好办了。

　　尹中立：楼市的温度偏高我认为是虚火上升

　　楼市的温度偏高，所以我认为概括为虚火上升，应该这四个字是最准确的。在一定程度上，市场给了我一个比较更加正确的一个回答。因为在最疯狂的时候，就意味着离拐点就越来越近了。在6月19号，我做出拐点论的依据实际上是基于外界的因素，因为当天晚上实际上是美联储召开一个重要的货币政策会议，在那次会议上提出来，美联储量化宽松货币政策退出的一个时间表，此言一出，全球的金融市场一片哗然，应该说出现剧烈的震荡。但从那届会议之后，最近这一个月时间，美国的实体经济传出来的好数据和坏数据相间其中，应该说越来越多的好数据说明美国经济的复苏实际上是在加速的。那么在未来，美联储量化宽松货币政策的退出的确定性越来越高。对中国来说，实际上就意味着外在的环境已经出现了很大的变化。其实我们最近十年来，房子为什么会涨，与美国的量化宽松货币政策有直接关系。

　　从历史的角度来看，北京乃至全国应该说楼市这是第四次高潮，前三次高潮实际上分别是出现在2005年底，还有2007年的6、7月份，第三次高潮是在2009年。前三次应该说大的背景都是流动性过剩，也就是人民币汇率升值，导致了热钱进入，导致中国满大街到处都是钱。这一次应该说一定程度上和前三次有类似之处，也就是说我们上半年流动性也实际上是过剩的，社会融资总量过10万亿，创历史新高，这是楼价上涨的最根本的原因，但是也有不同的地方。你可以从现象里可以看出来，前三次在楼市上涨的同时，实体经济是也同样火爆，包括股市。但是这一次不一样，股市基本上熄火了，然后包括钢铁、水泥、建材，几乎是一切的实体经济，各行各业基本上都是处在一个比较低迷的状态。所以在所有的行业都不景气的情况下，偏偏一个行业欣欣向荣，所以我认为它是虚火。

　　尹中立：财税体制改革和土地制度改革已经迫在眉睫房地产市场的游戏规则很快就要重新洗牌

　　再一次重申一下，我的拐点论其实就是说，最火热的时候就意味着它已经开始离最高点已经不远了，也就是再一次印证我的拐点论。我一个月前在做拐点论的判断的时候，实际上依据的是外围金融环境的一个运行的变化，美国要收紧货币政策，尽管现在还没有开始收紧，但是预期已经确立了。也就是未来中国钱多的这种状况，外部环境已经不存在了。从需求的角度来看，钱多，资金过剩，大家都丰富投机的楼市繁荣需求的背景就不存在了，那么这一次审计署紧急动员，用全国的审计力量去核查地方政府的债务问题，这实际上应该说为下一轮的财税体制改革做充分的准备。

　　这个关系非常密切，在我看来，如果说外部的环境影响的是需求的话，那么审计署开展的这些目的工作，接下来所导致的财税体制改革，以及土地制度改革，它会深刻的影响到中国未来房地产市场的供给的结构的变化。现在之所以地方政府在火热的卖地，实际上他把这个土地价格推高，然后进一步推高房价。但是问题是，这已经进行了十几年的一个游戏规则，假如未来某个时点突然规则改变了，意味着什么？所以这是无论是地方政府也好，开发商也好，还是投资者也好，当下必须要非常审慎思考的一个问题。而且审计署的突然停止手头上所有的工作来做清查核资，相信这是迫在眉睫。也就是说，财税体制改革以及土地制度改革已经迫在眉睫。简单来说，房地产市场的游戏规则已经很快就会要重新洗牌。

　　张鸿：楼市高烧考验经济抵抗力

　　楼市高烧考验经济抵抗力。为什么上半年要卖那么多？可能政府的官员比我们更明察秋毫。因为今年，包括我们经济增速的下滑，导致了财政收入要下降。财政收入下降后，那支出要增加，比如说民生的支出，包括小微企业的减税，虽然量不说，但是地方政府要减钱，民生还要多投入，那怎么办呢？他就要多卖地。卖不了地，就去到中央去求转运支付，所以最近有媒体说，最近最忙人是财政部长。地方希望财政部、国土部给一些政策、给我们一些特殊的扶持，这就说明确实是真的是缺钱。但是楼继伟部长前一阶段又表示，我们下半年不会出台大规模的财政刺激政策，这怎么办？所以大家还是依赖地吧！

　　聂梅生：土地的增值空间现在受到了挑战有可能会变成不良资产

　　在当前房地产市场当中出现了很严重的一个分化，在一线城市的热点城市的热点区域出现了很多的地王，又出现了面粉高于面包的不正常现象，当然它意味着将来地价推高会推高房价。但很多全国的土地在这一轮调控当中，它的土地交易量的增幅仍然在负增长，它并没有进入到正值，而且和其他几个相当的不匹配，这就说明地卖的并不好，尤其是在二线、三线、四线城市，它出现了很大的差异。一线城市是增加了很多交易量，但是二、三、四线城市并不是这么一个情况。说明在这样的城市继续依靠土地财政已经难以为计了，它已经乏力。在整个的房地产市场当中，唯一一个指标土地指标在负值，第二个指标就是开工量的增值在5%以下。一线城市个别地区会增的比较多，但全国来讲，开工量其实并不高。那就是说销售量远远大于开工量，这意味着供给不足，这两项指标的反差很能说明将来房地产的态势。

　　我注意到审计署关于地方债的风险控制。地方债的风险控制是和房地产相关的。其实在土地作为抵押物的意义上，因为上一轮的经济大动荡中，是时来运也好，还是银行大量的放贷也好，很多地方债务的抵押物都是用土地。但是土地抵押不断的作为抵押，作为地方债务的抵押品来说，它的增值空间现在实际上是受到了挑战。如果在这样的一种情况下，那么地方债务的风险的转移，就慢慢的会转移到银行里面去。当土地有一天不值钱的时候，那这个资产的价值就会大大的降低，它并不是永远增值的资产，而有可能会变成一个不良的资产。

　　尹中立：中国流动性的拐点已经出现房价上涨的依据也就不存在了

　　这里面最重要的一个数据就是社会融资规模超过了10万亿，这创历史新高超过了2009年的上半年，这是为什么房价会气势如虹的一个最重要的原因。钱多了，而你又找不到投资的渠道，所以大家一如既往地炒房子。也就是说，我们看到10万亿的社会融资规模是已经成历史事实，但我们最重要从投资的角度来看，一定要看到它一个变化的节点，它的拐点在什么地方出现？这个拐点在今年的6月底，从银行加市场的资金的紧张，还有其他的一系列的股票市场的变化，很多事实已经表明，中国的流动性的拐点已经出现了。也就说未来从今年7月份开始，钱过剩的状况不存在了，也就是说房价上涨的依据不存在了，所以投资者一定要冷静，看清大势，否则的话你就成为接最后一棒的人了。

　　张鸿：房产投资者要避免接到最后一棒

　　对投资者来说，恰恰可怕的是这一点。当实体经济没有恢复的时候，你又觉得未来这个市场，就是钱要短缺，然后你又想找一个更好的投资项目的时候，你找什么呢？黄金也不行，所以你眼睁睁地看着，这么多年身边还是房地产挣钱，所以你就进来了。当然谁都觉得自己不会接最后一棒，但是等你知道你接了最后一棒的时候，那个时候真的已经晚了。

　　(责任编辑：DF064)