首度进军江城 旭辉完善全国布局

　　去年底登陆港市的旭辉控股(集团)有限公司(HK：00884)，今年前7月业绩劲增近78%，已完成了全年125亿目标的65%，并且近期以来在地产商发展的“两翼”——融资和拿地上齐肩并进，凯歌频传。

　　8月6日，旭辉集团(以下简称“旭辉”)经过487轮竞拍，击败招商、中海、保利、金地等8家知名房企，以13.46亿元夺得武汉光谷一宗纯住宅用地。本次竞拍取得的P(2013)116号宅地位于东湖开发区高新四路以南、流芳大道以东，成交楼面价3859元/平方米，建筑面积高达34.8万平方米，溢价率114%。

　　首度布局中部重镇

　　业内人士分析，P(2013)116号地块紧邻金地艺境以及万科魅力之城，北临三环线，并有武汉地铁2号线南延长线经过，开发前景较好。地块净用地面积13.95万平方米，起始价6.28亿元，是本次土拍净用地面积最大、起始价最高的地块。

　　资料显示，该地块所属区域是1991年国务院批准的国家级高新技术开发区，该区域高校、高科技产业园等云集，文化氛围浓郁，是武汉市最强大的经济发展引擎。在众多利好因素的刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住等需求愈加迫切，区域房地产价值快速提升。

　　据悉，由于本次武汉土拍出让地块质量普遍较好，在此轮11宗地块中5宗引发多位买家竞价并转入激烈竞拍，3宗地块溢价率超过100%。旭辉夺得的地块114%的溢价率虽同比略高，但仍属于合理范围内。

　　据旭辉相关人士透露，旭辉早就有意布局武汉，一年多以来一直关注武汉土地市场。此次成功竞得的位于东湖开发区的P(2013)116号地块，包括招商、中海、保利、金地、鲁能在内的八家房企进行了白热化的争夺战，旭辉耗时5个小时最终折桂，可谓来之不易。

　　一位熟悉旭辉的房地产行业分析师称，从今年其新入城市来看，从杭州到武汉，旭辉的区域布局一直以来都遵循“战略聚焦、区域深耕一二线城市”原则，并保持了其“以战略为先导”的发展特色。

　　战略聚焦一二线城市

　　旭辉集团董事长林中亦表示，未来旭辉投资仍将聚焦一二线大城市。

　　林中分析称，最重要的判断依据来自已经上升为国家战略的城镇化——以市场化为主导的城镇化过程，人口向大城市流动，“年轻人要实现‘中国梦’，一般会选择有持续人口增长、丰富就业机会和持续基础设施投资的城市。”

　　由此，旭辉若是想要规模化发展，必然要聚焦一二线城市。中国城市化就是特大型和大型城市的聚集化。虽然小城镇也会有城市化，但由于没有持续的人口和资金流入，就不能产生持续的房地产需求。

　　“而武汉作为华中地区最大的城市，随着地铁路线的延伸、高新技术区的扩容以及旧城改造的提速，必将吸引众多人口，也将带给楼市大量需求”，林中称。

　　他还表示，基于上述战略思考，“旭辉一开始就重点选择20个大城市进入，直至做到每个城市的TOP10。”

　　量入为出 稳健发力

　　回望今年上半年，在业内素以稳健著称的地产“长跑者”旭辉持续发力，接连在上海、杭州、重庆等地夺13块地，总价达到95亿元之巨，使得业界人士纷纷为之侧目。

　　加上本次在武汉再下一城，今年的前七个月中，旭辉已斥资百余亿揽地14块。对于业界质疑其是否有些激进之说， 林中回应称，“远非外界想象的那样，事实上，上半年的13块地当中，有7块地将选择合作开发。合作方分担了一大部分土地款，大大降低了企业的资金压力。武汉这块地，也不排除继续合作的可能性。”

　　按照林中的大致估算，13块地中旭辉所承担的应付地价款总计50-60亿，且其中最长的支付时间要到明年5月，如果扣除上半年已支付的土地款，可以推算，未来一年内，这13块地仅需支付总地价款约为32亿。

　　业内人士分析称，基于旭辉去年年末45亿现金余额，今年上半年71.5亿的销售收入、上半年现金余额有71亿之多，并且，合作开发模式带来的成本分解以及较长的土地款支付期，“我们判断旭辉的现金流应该很充裕，没有支付压力。”

　　“不管是以前还是现在，旭辉的投资和扩张都是非常谨慎的，我们一直保持‘高周转、高去化、轻资产’的整体战略，旭辉始终都是在确保财务安全的前提下实现企业规模的增长”，林中的这一说法能够得到权威机构的印证——来自汇丰的一份最新研究报告指出，“旭辉之前采取的是审慎的扩张记录：在2011年至2012年里，旭辉以底价收购了22个新项目。”

　　该项报告称，“我们认为2013年，旭辉的实际销售额可能超过其125亿元的销售目标，所以50亿元人民币的拿地费用可能会向上修正。”

　　“业绩增速较快不仅得益于上市后公司治理结构的进一步规范，上市也带来了更多融资渠道，对加快发展是一大助力”，林中对记者分析说，“比如7月份顺利获得的1.565亿美金海外银团贷款，作为上市后的第一次规模性银团贷款,这进一步优化公司的债务结构，降低财务成本，同时也会提升我们的经营能力和盈利能力。”

　　有数据表明，今年上半年，截至6月30日，旭辉的净负债率未超过70%，这与公司中型高速增长模式相匹配，且在同规模高增长的企业中，属于非常稳健。

　　“上半年买地并没有超出我们的能力范围。我们是按经营计划、销售计划，以及现金的回笼情况来决定土地投资的。下半年我们的销售会保持这种势头，甚至更好一些，我们有能力继续买地”，林中称。