“钱荒”稻草压垮中小房企 传统地产酝酿转型

　　银行“钱荒”对资金密集型产业——房地产业的冲击正在彰显。

　　“目前厦门一些中小型开发商资金非常紧张，正在准备抛售。因为即使项目被批下来了，银行也无钱可贷。”有当地开发商向《中国产经新闻》记者透露。

　　与此鲜明对比的是，厦门不仅房价高涨，地价也在不断飙升。报告显示，2013年上半年实际出让13幅地块（仅包含2幅商住地块），规划建筑面积同比减少57%，成交楼面均价上升173%，平均溢价率67%。

　　有业内人士指出，厦门房企两极化的发展趋势加剧，大房企将会越做越大，中小房企的生存空间越来越小。无独有偶，中国房地产行业正在经历新一轮的市场大洗牌。

　　行业加速洗牌，中小型房企有的退出，有的被兼并。有统计显示，盛高置地、万好万家、绿景地产、天伦置业、湖北金环、上海新梅等公司宣布逐步退出房地产业。截至8月7日，据Wind统计，约100家上市地产公司正在进行或已完成并购，并购资产价值总额超过500亿元，平均每个月有14家公司的股权易主。

　　市场空间被释放，一些大型房企加速扩张。最典型的标志就是大量超级地块在京沪涌现，地王不断飙升。7月万科在上海以48.70亿元购地，楼板价21415元/平方米，溢价率为88.6%，一举刷新上海年内总价地王纪录。在此前几天，万科分别在重庆和广州都夺下地王。

　　如果说银行钱荒是压垮一些中小房企的最后稻草，那么，历经多年、层层加码的房地产调控政策则是这些房企被迫出局的深层原因，而这一切最终将迫使房地产转变其发展模式，房企进行转型。

　　北京中原地产市场总监张大伟对《中国产经新闻》记者表示，受地价、成本上涨以及房价放缓等因素的影响，目前整个房地产行业的利润率正在降低。市场份额在集中，行业利润率在降低，那些管理成本比较高的企业就不得不被兼并。

　　房地产行业泡沫被挤压，房地产行业暴利时代正走向终结。有统计显示，房企净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右。以行业巨头万科为例，今年上半年房地产业务毛利率为23.8%，同比下降2.7个百分点，净利率为14.1%，同比下降0.1个百分点。

　　有地就能通吃曾是房地产行业的法则。拿到地块申请银行贷款，房子开建就预售楼盘，资金迅速回笼，这种模式曾被誉为“空手套白狼”的房地产行业发展模式。但随着房地产调控政策的加码以及银行资金趋紧的现状，这种模式将一去不复还。

　　有小型房地产开发商向《中国产经新闻》记者表示，随着房地产调控政策的转向，从银行贷款已是越来越难，再想像以前一样拿着地皮抵押贷款几乎是不可能了。

　　随着调控思路的转变房地产行业大洗牌的趋势已逐渐定型。挤压房地产泡沫，让资金回归于实体经济是这届政府基本的指导思路。近日又有报道称，新一届政府正在酝酿建立促进房地产行业稳定健康发展的调控长效机制。

　　洗牌在即，有的将被迫离场，而坚守者也将不得不转型。

　　有分析人士表示，一个完全不同于过往的地产业发展模式，似乎在新一届政府中酝酿中：地产业要承担起中国经济调结构的推动者和操盘手的角色。

　　前述天津市国有开发商的高管透露，“地方政府已开始为下一步城镇化和经济结构调整做准备。”而手里的地块，除了贡献土地出让金，还承载了更多的含义。

　　在即将挂牌出让的天津徐家汇中心土地出让文本中明确规定，“地块开发建设须符合现代服务业集聚功能定位。希望具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动。”

　　一些大型房地产开发商已经在悄悄转型。万方地产变更为“万方发展”，行业类别由房地产业转变为批发业。在万科拿下上海地王后两周，万科召开品牌发布会，宣布重新定位上海战略。宣布要用5至10年，将上海万科从一个传统的住宅开发商，打造成全区域、全品类、综合性的城市主流开发商，涉及住宅、商业及服务业三领域。