杭州经适房交易规则引发争议：让套利合法化？

　　经适房上市流动，是能平抑房价，还是让套利合法化

　　历经14年后，对关注已久的经济适用房上市交易，杭州终于给了明确的说法。

　　杭州市政府日前正式公布了《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》（下称《意见》），宣布从9月12日起，符合条件的经济适用住房将可以根据相关政策上市交易或者回购。

　　增值收益55%归政府

　　《意见》明确，符合签订购房合同（含预售合同）之日起满5年，并补交土地收益等价款，取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠予等方式处置该住房。但同时规定，增值收益的55%，归政府所有。

　　《意见》规定，在2004年9月1日之前签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》的规定标准计算相应费用。

　　2004年9月1日后购买的经济适用房，交易时须按照届时公布的评估价与当初购买价差价的55%，向政府缴纳土地收益等价款。

　　据介绍，将2004年9月1日作为土地收益等价款缴纳比例的分界点，是基于杭州经济适用房的历史沿革。据了解，杭州从正式建立经济适用住房制度至今14年，其间随着国家住房政策的调整，经历了从微利普通住房、微利商品房、政策性商品房，到购房人拥有有限产权的政策性住房的过程。“正是因为经济适用住房的性质在不断调整，所以在制定政策中对利益进行了政策修正，体现了尊重历史沿革、兼顾相对公平的思路。”杭州市住房保障和房产管理局负责人说。

　　除上市交易，《意见》明确，未满5年的经适房流转，因各种原因确需转让的，可向住房保障管理部门申请回购。《意见》施行后，购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由住房保障和房产管理部门按规定回购。满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由住房保障管理部门按规定回购，或补交土地收益等价款后取得完全产权。

　　《意见》还规定了对经济适用住房内部循环及申请回购的条件和办理流程。内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满3年后，可将该住房买卖或赠予符合经济适用住房申请条件，并已按规定办理申购资格审核手续的家庭，但是买卖总价最高不得超过原购买总价等。

　　政策对楼市影响多大

　　《意见》出台后，迅速引起各界关注。有人认为，允许经济适用房上市交易，促进存量增加，可以起到平抑房价作用。但也有人认为，经济适用房上市交易，只是让购房者多了选择的余地，对楼市影响有限。

　　相关统计数据显示，从1999年出台经济适用房政策至今，杭州经济适用房总量已有7万多套，主要分布在丁桥、九堡、下沙和三墩等区域，这些经济适用房与市场商品房售价的差距，最大的已达每平方米1.7万元。

　　房产业内人士孙军认为，允许经适房上市交易，可以满足部分经适房业主置业升级需求，以及一部分人因自身情况变化而转手、转让经适房的需要，无形中增加了市场的供应量，这将给二手房市场带来较大影响，并对二手房价产生一定的冲击。

　　而同样从事房产经营的王向林表示，政策出台后，经济适用房上市交易的价格并不会低于普通商品房，因此也未必会对市场价格带来太大影响，短期内也不可能起到平抑市场价格的作用。

　　“2004年9月1日前后购买的经济适用房上市交易，需补交的费用有所区别，特别是之后需要上交交易增值收益的55%，这是一笔不小的费用。”一房产中介门店经理说，政策出台后，他们专门到周边回访，与经济适用房业主沟通，多数觉得补交差额的55%太多，多抱着观望态度，房东卖房积极性并不会太高。

　　另一中介从业人员沈建华也判断，2004年9月1日后的房源补交费用较高，估计以后拿出来卖的房子并不会太多。

　　不少中介认为，政策毕竟使经济适用房流动起来了，让愿意缴纳较多费用的房主有了改善住房的可能性，但就算2004年9月1日前的经济适用房，上市也通常会是市场价，二手房市场的交易会有所改变，政策对楼市的影响有待市场检验。

　　非议：让套利方式合法化

　　经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　由于经济适用房具有一定的保障性质，因此其土地出让金一般低于商品房，其销售价格也因此低于商品房很多，目的是为了给中低收入困难家庭提供限定标准、限定价格或租金的住房，逐步改善其居住条件与生活质量。

　　也因此，虽然允许经济适用房上市交易的，杭州不是第一家，但仍引起不少人的非议。他们认为，允许上市交易，其实相当于承认了经适房可以被用于套利，这有违经济适用房的政策初衷。

　　按照杭州《意见》，增值部分的55%归政府，但剩下的还有45%归于个人。在非议者看来，经适房与商品房之间的价差，其实都来自其建设、配售等一系列政策和制度设计，即来自公共补贴，允许经济适用房上市交易，则意味着公共利益可以向个人转移，也即实际上让套利方式合法化、公开化。

　　他们认为，让经济适用房流动起来，真正发挥作用，用来降低房价或解决居住问题，最合理的办法是政府回购，既保障了部分住户改善需求的权利，也防止经济适用房的“随行就市”。

　　而在不少人看来，经济适用房入市且差价55%归政府，将有可能更大地刺激地方政府大力发展房地产的欲望，经济适用房上市交易是政府又一个套现获利的赚钱工具。

　　有人对此评论道，“允许经济适用房上市交易，转让与出售，变身商品房，政府成为最大获利者。特别是在一些地方政府依赖土地财政，频频与民争利的情况下，收取巨额买卖差价，政府难脱与民争利之嫌。”