养老地产本地试水 房企探索养老服务地产模式

不少地产商认为养老地产产业市场广阔。 资料图片

　　老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，并开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。但探索5年，至今全国已有20多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。

　　面对“盲区”，19日上午房地产顾问服务机构世联地产与台湾最大的养老服务机构恒安照护集团签订战略合作协议，双方表示将借此共同探索真正符合中国市场特点的养老服务模式。

　　世联地产董事长陈劲松表示，选择与台湾恒安照护进行战略合作正是看重恒安照护在养老服务方面具体实施的经验和理念，世联将向恒安照护学习养老建筑和设施的前期设计顾问以及后期的照护、人员培训等内容，并以此引导国内开发商开发此类项目。此外陈劲松还表示，世联旗下的一些物业服务公司未来也或将引入恒安照护的养老护理服务。

　　此外会议上，世联地产还提出三大中国式地产化解决方案，在已经证明国内难学美国和日本养老模式的基础上，世联提出开发商要打造“亲情化社区”、“医养综合体”、“强养生弱养老”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。

　　台湾恒安照护集团董事长胡世贤表示，中国进入老龄社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场广阔。

　　5年探索，20多家房企“折戟”养老地产

　　老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。而中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。“中国养老事业实际上在5年前在各方都关注的情况下开始实验。实验到今天，我们看到的是一堆痛苦的经历。”世联地产董事长陈劲松说。

　　据统计，截至目前，今年全国已有20多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。

　　目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未富先老，未老先衰”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。世联地产顾问业务发展部总监李亚南分析，“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种精打细算和理性消费的方式，因此如何降低门槛，创新支付方式是养老地产需要解决的课题。而“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务。

　　而8月16日，国务院总理李克强在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。

　　而目前国内最缺乏的则是如何落实如何实施，胡世贤透露，最近2年有6000多人次的大陆包括官方、银行、保险在内的团体去台湾恒安照护考察，正是说明大家还不知道怎么做。

　　中国难学美国日本模式，亲情社区让两代一起住

　　目前国际上已经有不少国家提前步入老龄化社会，中国也在不断学习借鉴其他国家与地区的养老产业发展模式，但在借鉴过程中发现许多模式并不适应中国国情，中国必须要找准自己的定位与自己的模式，开发适合自己的路线。“中国的养老地产目前来看难学美国和日本的模式。”世联地产顾问业务发展部总监李亚南表示，中国养老地产要有中国式地产化的解决方案。

　　李亚南随后介绍了三种中国式养老地产开发模式。“第一种模式即为——隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老化混合社区。”据李亚南介绍，此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。且该开发模式中大部分的物业仍为销售物业，持有物业的比例小于30%，以保证开发的持续性与养老社区的品牌属性。“这种社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。”

　　与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式——会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。李亚南表示，该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备医疗与养老两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。

　　旅游、养生、度假房或延伸为养老房

　　而伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康水平及健康质量的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野。在此基础上，世联则提出了第三种养老地产开发模式——养生目的地模式，据介绍，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。李亚南指出，这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。“核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。”

　　李亚南盘点了打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、老人性养和精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。

　　据李亚南介绍，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5—10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。”他强调，养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。