保利地产新增土储成本下降三成 净负债率降至95%

　　8月27日，保利地产(600048.SH)发布2013年半年报，营业收入305.44亿元，同比增51.34%；净利润34.07亿元，同比增35.7%。

　　保利地产上半年累计销售签约636.44亿元，实现新开工面积854万平方米。报告期内1143亿元的预收账款锁定了下年度的业绩增长。

　　克尔瑞（CRIC.Nasdaq）研究中心分析师朱一鸣表示，2013年上半年，保利地产实现销售金额636.4亿元，同比增长27%。上半年企业已完成年度目标的53%，预示着全年1200亿元的年度目标有望顺利完成。如果下半年增速与上半年保持一致，企业全年销售金额将达1300亿元。

　　根据2013年中报，上半年公司新增土地项目20个，总建筑面积达565万平米，总投入161亿元，新增土地储备建筑面积同比增长53.8%，继续大幅扩张。

　　从楼板价看，今年上半年，公司新增土地储备的成本为2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所有沿海一线城市的布局后，今年上半年公司加大了纵深内陆一、二线城市如武汉、成都、重庆的战略布点，且对现有中心城市周边经济发达的二、三线城市如合肥、青岛、沈阳、大连、长春、遂宁的辐射进一步加强，因此拿地成本有所下降。

　　从城市能级看，自去年以来，公司在一、二线城市拿地的比重在不断上升，而三四线城市拿地持续收缩。到今年上半年，公司在二线城市的土地储备面积占比上升到71.2%，一线城市面积比重则下降2个百分点至10.4%。

　　上半年，保利地产的毛利率同比下降7个百分点至28%。朱一鸣表示，主要原因是上半年结算的房地产项目中，逾四成属于首次结算，一般结算成本较高，拉低了整体毛利率。下半年，随着这些项目后续销售的产品价格提升，以及结算产品的结构趋于均衡，预计全年毛利率将逐渐恢复至35%-37%左右的正常水平。

　　上半年，公司净负债率较去年同期大为改善，下降20个百分点至95%。虽然这一数值在行业中属于高水平，但由于公司握有351多亿元的现金和上千亿元的预收账款，配合企业的高周转策略，都能够保障企业财务处于稳健的状态。而且企业的债务结构进一步优化，截至今年6月底，公司一年内到期的流动负债为258亿元，虽然较去年有所增长，但随着43 亿元“08保利债”于7月到期，偿付后公司一年内到期的流动负债将降至215亿，长短期负债比将从上半年2.5提升至3.0左右，负债结构进一步改善。同时公司8月在境外发行5亿美元5年期固息债券，年利率4.53%，将进一步降低公司资金成本。

　　今年上半年，在坚持住宅地产主业的同时，保利地产在商业、旅游等领域也取得积极成效。

　　在商业方面，今年上半年保利地产商业地产累计销售73.5亿元，对上半年业绩的贡献已超过10%；今年下半年，还有120亿以上的可售货量。预计“十二五”期间，企业拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个。未来，保利地产营业收入中的住宅和商业地产比重将形成7：3的格局。