别墅区私搭乱：户主有钱有权物业“不吱一声”

　　【导读】别墅区内“私搭乱建”现象严重，住户反映“上午九点才能见到阳光”，当地建委明确表态“没有任何手续不允许改扩建”。政策明确，“私搭乱建”却愈演愈烈。《天天315》聚焦：叫停“私搭乱建”怎么这么难？

　　据经济之声《天天315》报道，近年来，有关小区内私搭乱建所引发的纠纷和诉讼不断增加，涉及到安装防盗网、封闭露台、扩建房屋、楼顶盖房、占用楼道、挖地下室、圈占公共绿地等多种情况，这类行为既破坏了小区公共环境，侵害了其他业主的合法权益，也给居住条件和房屋安全带来隐患。

　　最近最受人关注的私搭乱建新闻属北京人济山庄的顶层别墅了。

　　楼下的住户告诉记者，空中别墅是有人私自搭建的，六年前就开始施工了，楼内经常有电钻声和敲敲打打声，二层假山里头都是房子，总共有一千多平方米，有时候深夜还会惊现刺耳的歌声。

　　人济山庄的住户说，因为楼上的天台被整个占用了，下雨时楼下经常会漏雨，不少叫苦不迭的邻居跟这个张教授反映过，可始终没有什么效果。

　　记者在小区采访时，正巧碰到一位来小区看房的人，他说最初看到空中别墅时，他还以为是小区物业在房顶搞的绿色景观，如今听说是座私人别墅，直言不可思议。

　　在网上，记者着到了人济山庄空中花园别墅的户型图，从图片中不难发现，房间内空间很大，摆放着一些中式家具。这套别墅目前正在通过中介出手，记者随即拨通了房产中介的电话。

　　中介：是要卖啊，2500万最低，面积是370平米，其余的都是附赠的。

　　记者：咱们附赠的面积能有多大啊？

　　中介：1000平米出头。

　　记者：那算不算违章建筑？

　　中介：不算，不算。没有问题，都可以

　　记者探访时，发现整个小区、乃至周边小区楼顶都存在着大量违法建设，其中最“牛”的一家竟顺着露台，盖出了3层“阳光房”。

　　“这小区哪栋顶楼没有违建？你看看！”一位愿意接受采访的业主站在小区花园中，随手向上一指，几栋楼靠近顶层之处，大约有20多个“阳光房”，就像一块块补丁，贴到了屋顶墙面上。

　　他所说的“3层违建”，就是“户型稀缺”的4套顶楼3层复式住宅。这个户型带有约500平方米的露台，而业主无一例外地全将房屋封成了“阳光房”。这4套中有3套在售，其中允许看房的一处除了封上了复式二楼、三楼的露台以外，业主还在屋顶上搭了一个超过100平米的“观景厅”。

　　房地产中介对记者说，“买了之后还可以在露台上加盖，这里的物业不管。”

　　一位曾经在业委会工作过的业主告诉记者，小区里违法建设存在多年，但物业公司“吱都不吱一声”。

　　提起名模马艳丽，事业不可谓不成功。可是，成功人士也会成为小区的无良业主，最近，名人马艳丽的邻居正与她对簿公堂，原因是马艳丽在小区内私搭乱建，严重影响了其他业主的生活质量。

　　邻居李女士说，今年四月初马艳丽开始私自扩建别墅，在李女士家的东侧盖起了一座三层小楼，建筑延伸到她家的围墙附近，使得原来5米左右的楼间距变得只有1.4米。

　　李女士婆婆：住不了了。

　　哭诉的老人是李女士的婆婆，老人说自从马艳丽家开始私建别墅，到处都是工人、噪音，更为严重的是，靠近她家楼房东侧的小路已经不能走人了。

　　李女士婆婆：我害怕，真的害怕死了，我遛狗都不敢来。

　　老人还说，因为这三层小楼，自己苦心种植的花草树木也都遭了殃。

　　李女士婆婆：你看我这几棵，我这有6、7颗。

　　记者：这怎么死的啊？

　　李女士婆婆：挡我阳光了。你说我们家怎么过啊？阳光也让他们挡死了。

　　无论是人济山庄还是马艳丽的别墅区，都是有钱人居住的高端住宅。也只有他们，才有钱可以动辄私搭几百平米，或者加盖好几层楼。最近向我们《天天315》投诉的孔先生一句话道出了玄机：“这里的人有钱有权，谁能随便管？”

　　孔先生：一开始物业管理都挺好，这几年私搭乱建也都是不影响别人，在自家院里建就建了。现在陆陆续续两三年来始终没停，都在私搭乱建。物业不管，也管不了。市政执法的陆陆续续也来过，但这里面的小区比较复杂，应该说人家都各有各的路子，所以始终也控制不了。整个小区这几年基本上就是一个大工地，谁家想建什么就怎么建，基本上属于无政府状态。

　　孔先生说，小区里这种私搭乱建的情况已经持续了三四年了。

　　孔先生：具体时间咱也说不准，陆陆续续至少得有两三年，始终在私搭乱建。

　　记者：你们这是一个别墅吗？

　　孔先生：别墅区。如果要是普通小区的话，可能管理还严点，正因为是别墅区，所以管不了。

　　长时间的私搭乱建，对整个小区的形象，对小区居民的生活都带来了严重的影响。

　　孔先生：知道的反正有十几户、二十几户都在建，有的都已经建好了。有的就是把自己的阳台封一下，有的是就扩出去，凡是200平米左右的住宅，大概再扩个一二百平米，基本上都是这样。

　　记者：对您的生活有没有影响呢？

　　孔先生：什么噪音啊，什么路出不去进不来的，这都是小事。对我们来讲，左邻右舍还都挺不错的，谁想盖也不是非得那啥。现在是有的延着路边又开始盖，盖三层起二层的。市政执法这块也过来，也管，但是由于方方面面的关系，来了之后有的能制止，有的他制止不了。

　　而对孔先生家自己的时候，那更是影响严重，噪音、堵路已经司空见惯，更严重的是，在独栋别墅里，已经无法享受阳光，而且原有的自家院子也已经荡然无存。

　　孔先生：我也是住户。现在整个左邻右舍建，咱说心里话，你要是不影响到我，我也不说啥。现在从后面一盖，把我整个院子给遮死了，院也没院了，阳光也没阳光了。一开始我们物业对私搭乱建这块控制得还是比较严的，现在谁想搭就搭，物业失去控制了。

　　无独有偶，北京的嘉林花园别墅业主也是因为邻居私搭乱建向媒体投诉。

　　上午九点半，记者来到王先生居住的嘉林花园，王先生左右邻居的房子全部被苫布遮挡，俨然是一个工地，而这些加盖的房子就挨着王先生的独栋别墅。

　　王先生：建筑面积是363.70平米，我就用房本面积给他算，地下两层加地上三层的扩建，他是1-3层的扩建，在1000平米以上。

　　不仅如此，为了修建地下二层，两位邻居还在紧靠王先生家墙根的地方，各挖开了一个10来米深的大坑，导致王先生家的地基出现多处裂缝，原来王先生的独栋别墅可以整天享受到的阳光，现在也被新盖起来的房子给挡住了。

　　王先生：9点钟以后，我才能见到部分光，甚至我的二层也都没有光。建完以后，我们家下午3点半已经没阳光了。

　　于是王先生找到两位邻居，希望他们能将加盖的房子拆除掉。

　　王先生：76号业主比较配合，说我们同意把影响到您这边的都给拆了。另外一个就是说，“你爱找谁找谁”。

　　78号业主表示，王先生说的一切都是在他买房之前就存在，现在加盖的房子是在自家花园内，自己有土地使用证和产权证，在园内盖房也是经过物业同意的。就此，记者找到了嘉林花园的物业负责人。

　　负责人：从来没有装修手续。

　　物业负责人告诉记者，他们是在两个月前才接手嘉林花园的，接手后发现小区里的房子和图纸不一样，不少住户都改变了原来的规划图，他们已向相关部门进行了反映。

　　相关部门：没有经过任何手续就自己改扩建地下室，这肯定是不允许的。

　　记者：那外面的扩建呢？

　　相关部门：只要破土动工，它就得进行规划审批检验。

　　记者：那要没审批算什么呀？

　　相关部门：属于违法的建设。

　　工作人员说，不管嘉林花园业主拥有什么证件，只要改变了房屋原有结构，就要去规划委员会进行报批，未经报批所建房屋就是违法建设。而对于78号业主说自己加盖的房子是在王先生购买该房屋之前，王先生没有权利要求拆除，就此记者也咨询了相关方面的律师。

　　律师：不管黄先生买房子是在黄女士之前还是黄女士之后，黄女士加盖出来的这部分房屋，都是属于违章建筑，任何人都有权利向有关机关举报。

　　对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看行为是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定，再次看是否对其他业主权利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意义务。而刚才在报道中我们也听到，建委的工作人员明确说，没有经过任何手续就自己改建扩建是不允许的。

　　调查中记者发现，小区违章建筑泛滥一是邻居不愿管，私搭乱建的业主在施工前往往会与邻居协调好关系，相邻业主碍于情面，不愿意出面制止或向有关部门举报。二是物业不敢管，违章建设的业主往往以拒交物业费的方式向物业公司施加压力，导致物业公司不敢对私搭乱建行为进行管理。三是城管不好管，私搭乱建行为一般是在业主自有房屋范围内或邻近地点施工，私有范围和共有空间界限不易确定，城管部门仅对城市公共空间享有行政强拆执法权，对业主私有空间难以进入开展执法。

　　此外，私搭乱建行为很易泛滥，一旦有业主带头施工，其他业主很容易效仿，导致在同一小区违章建筑往往具有普遍性，一旦城管部门介入，很容易形成群体性事件，城管部门出于社会稳定考虑，难以开展整治工作。

　　专家点评

　　经济之声特约评论员包华、北京潮阳律师事务所胡钢律师做客节目，就此事发表观点和看法。

　　胡钢：私搭乱建涉及到违章建筑物这么一个概念，一般来说，违章建筑物在本质上违反了我们国家的土地管理法、城乡规划法等相关法律法规的规定。而建造的房屋及其设施，相应的法律责任总体有两类，第一类是民事责任，民事责任就是说可以依据我们的侵权责任法，业主可以因为其采光、房屋安全等请求人民法院判定私搭乱建者排除妨碍、消除影响。第二类是可以是依据合同法，合同法主要是依据物业服务合同、业主公约等。这种背景下，物业公司可以单独以自己的名义提起诉讼，相关的法院案例也给予了支持。第二类的法律责任是行政责任，主要依据我们2004年的土地管理法，还有2008年的城乡规划法，一般来说主要是限期拆除或者罚款。

　　违法建设者不一定知道具体的法律规定，但是他一定是所谓的“有样学样”，既然大家都这么做，我为什么不做呢？或者以前有业主就做，我进来后就继续做。再加上一些物业服务公司本身没有按照相关的法律规定履行自己作为业主代表或者说利益代表人之一的角色提起诉讼，这也是造成这类违法建设泛滥的原因。

　　包华：私搭乱建发展到今天愈演愈烈，原因总结起来无非这么几个方面，一是我们的业主缺乏对于公共利益、公共区域、公共设施设备的认识。重权利而轻义务，很多业主往往是因为其他人的违章搭建行为影响到自己的权利了才会主张，如果不影响个人权利是不会主张的。但是在这些业主主张权利之前，公共利益已经受损了，公共利益受损的情况下，个人利益是无法保障的。

　　另外一方面，我们的公众权益介入确实是比较缺乏的。不管是我们的城管，我们的建筑检查部门，包括我们的规划部门，在介入到这些领域里面都会有一些掣肘的地方，都会觉得自己力不所及，但我们的法律规定其实非常清晰，行政处罚也非常明确，为什么做不到？我认为可能跟所谓的选择性执法或者说法不责众有一定的关系。