涨价呼声渐起 北京地产商再“惜售”

　　房价上涨的强烈预期，让北京楼市的房地产开发企业再度“惜售”。相比于2009年那次“刚需惜售”的风潮，4年之后，四环沿线高价房地产项目的“日渐惜售”成为了这一轮惜售风潮的最大特点。

　　目前，多家在四环沿线拥有房地产住宅开发项目的地产商，都已经通过提高销售价格的方式来控制销售速度。由于这些项目中相当比例为现房销售，政府不实施限价干预，直接导致了北京7月四环沿线住宅合同成交价格同比上涨24%，远远高出北京总体平均房价同比上升18.6%的水平。而随着越来越多的高价楼盘采用现房销售的方式绕过政府部门的价格干预，北京房价继续上涨的压力较大。

　　提价控制销售速度

　　北京四环内商品住宅尖锐的供需矛盾，一方面源自供应几近断顿的现状；一方面受到国内经济背景影响，豪宅成交持续升温所引发。

　　“老板已经布置了，把价格再调高一些，控制一下销售速度。因为其他卖我们这个价格的项目也基本上是类似的策略。”8月26日中午，北京东四环沿线某高档住宅项目的销售总监告诉《中国经营报》记者，在此之前，他们的平均成交价格在68000元/平方米左右，现在，他们准备将销售价格提高到70000元/平方米。

　　该项目进行这一价格决策的依据是从2010年开始的北京市土地交易分布。据北京土地整理储备中心网站显示，2010年至今的4年时间里，北京四环以内仅出让了10宗住宅用地，累计规划建筑面积120万平方米。

　　据亚豪机构统计显示，2013年前7个月，北京四环以内仅新增供应395套商品住宅，但同期销量却高达3641套，四环内以1：9.2的供需比创近8年新高。严重的供需矛盾导致2013年前7个月，北京四环内商品住宅的成交均价为42259元/平方米，与去年同期相比大幅上涨24%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京四环内商品住宅尖锐的供需矛盾，一方面源自核心城区新盘供应几近断顿的现状；另一方面也是受到国内大的经济背景影响下，豪宅成交持续升温所引发。

　　近几年来，实体经济不振致使产业投资前景低迷。此外，股市大跌、黄金重挫，财富阶层可选的投资渠道越来越少，城区住宅在一定程度上已经成为一种资产配置的手段。

　　记者了解到，位于北京北四环的盘古大观项目，一度以10万元/平方米的价格创下北京楼市销售价格纪录。其主要购买的人群之一即从事能源、基础设施建设的企业主。

　　库存减少强化“惜售预期”

　　在四环内商品住宅库存大幅减少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成为助力价值提升的强大推手。

　　据亚豪机构统计显示，2011年8月，北京四环以内的商品住宅库存量曾高达16342套，2012年8月则降至11851套，同比减少4491套， 2013年8月，则进一步减量4348套。截至目前，北京四环以内仅剩7503套可售商品住宅。

　　四环以内7503套可售商品住宅分布于42个在售项目中，这些项目的定价大致介于60000-130000元/平方米之间，单价80000元以上的顶级豪宅走势强劲。2013年前7个月，地处北京四环内、成交价突破80000元/平方米的顶级豪宅共售出92套，与2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。

　　任启鑫认为，在四环内商品住宅库存大幅减少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成为助力价值提升的强大推手。而其中高品质的顶级豪宅往往地处北京繁华都市的中央地带，或者扼守北京城区最珍贵的自然资源，两者得其一，与开发商营造的产品优势结合，就已经具备了顶级豪宅的先天条件。

　　他表示，财富阶层购买行为的目的，除了看重楼盘的升值空间外，还将豪宅视作一个可以转化、再生价值的资本平台，因此在豪宅的使用功能要求上更为多元。

　　2010年，北京万科从中信地产手中完成对赢嘉中心的收购，并将其改建为大都会项目，目前已经基本售罄，平均成交价格超过7万元/平方米。而盘古大观项目的购置者，在完成资产配置方面需求的同时，也多将其用于个人社交等方面的用途。

　　近两年北京四环内只有5宗住宅用地出让，意味着今明两年，北京在地段条件、配套资源上可称顶级的住宅项目只有5个。随着四环内42个在售住宅项目逐步进入销售尾声，增量供给匮乏，豪宅库存将进一步减少，稀缺性将推动房价继续高涨。目前北京的顶级豪宅售价在10-15万元/平方米左右，这已经构成了开发商惜售的基本逻辑。

　　供应短缺现象仍将持续

　　预计下半年仍然处于供应紧缺的状态，直到明年年初这一现象才会得到缓解。

　　记者了解到，2013年下半年，北京住宅市场预计仅40个纯新盘入市，虽然相比今年上半年仅22个纯新盘入市量有所增加，但相比去年同期推出的48个纯新盘，仍然减少了8个项目。

　　中原地产华北区分析师张大伟分析认为，自五六月份以来市场已经进入传统意义上的主力销售季，再加上近期金融市场“钱荒”现象的出现以及其对于下半年信贷市场的导向，因此部分房企开始逐渐加大推盘力度，快速回款，北京住宅市场供应情况开始有所回升。但这主要是由于2011~2012年度土地供应不足导致。

　　从下半年新盘入市情况来看，40个项目当中有8个为2012年出让土地，两个为2013年出让土地，而其他30个均为2011年及以前年份出让土地。由此可以看出，目前北京市场当中土地转化为可上市房源的时间多在一年以上，虽然2013年上半年的宅地成交面积已超过2012年全年，但是并不能解决下半年供应紧缺的问题。“预计下半年仍然处于供应紧缺的状态，直到明年年初这一现象才会得到缓解。”张大伟如此表示。