建筑屋顶利用有限制 违建与绿化概念不同

　　您好！最近我一直在关注人济山庄违法建筑的新闻。请问，居民楼的屋顶作为公共面积，在什么情况下使用才是符合规定的？在报道中我看到，违章的楼顶建筑上有植被覆盖，请问这种情况与北京市提倡的屋顶绿化有何区别？另外，我家的别墅屋顶，我正考虑做阳光房或做成花园，请问这涉及到违法建筑吗？

　　——读者蔡女士

　　□专家答疑

　　使用先向物业申请

　　据记者了解，居民楼屋顶属于公共面积，顶层居民无权私自处置。想要进行利用，首先要通过业主委员会讨论，如果一致通过，业主委员会再向物业单位提出申请。物业单位会考察业主们的申请是否符合国家相关法规政策，再进行批复。只有手续齐全，才能进行改造。

　　轻舟装饰北京公司技术总监孙培都介绍，业主如果想要利用屋顶面积，一定要先向物业询问和申请，确定自己能否行动。比如安装太阳能设备，业主就要先向物业办理申请手续，确定如果施工损坏屋顶、脱落造成伤害以及水管出现漏水等诸多方面的责任归属后，才能进行安装。

　　至于居民楼的露台，也有很多业主想封闭或是做阳光房使用，这是允许的吗？孙培都表示，封闭露台也需要向物业申请，获得同意后方能施工。那么，自有别墅做阳光房，也需要报批吗？回答是肯定的。“在施工中只要涉及到外立面的改造，都要先向物业申请。私自改造很可能被判为违建。”

　　违建危害大处罚重

　　业内人士指出，屋顶违建的一大危害在于其安全性。“首先，如果安全措施不到位，可能造成高空坠物。违建如果超过楼体荷载，对楼体的结构造成威胁。”孙培都介绍，违建若造成屋顶的排水管道不畅，周围住户都要遭殃。由于这类违建明显违反国家法规，没有审批手续，正规的建筑施工单位不会进行施工。不少业主会找没资质的队伍来施工，这样不规范的操作就使违建的安全隐患进一步加大。

　　违建除了不安全外，还会受罚。记者查阅相关规定发现，根据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十三条之规定，“在已建成的居住建筑(含别墅)区域内，不得擅自新建、改建、扩建、翻建各类建筑物、构筑物。居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向负有查处职责的机关报告。”

　　该规定还明确指出，违法建筑行为除接受整改外，还要进行经济处罚。首先，对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正后处该建设工程总造价5%以上10%以下罚款。对逾期不改正或者无法采取改正措施的城镇违法建设，能够拆除的，责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。

　　违建与绿化两概念

　　不少读者指出，人济山庄的违法建筑上有不少植被，这和北京市大力推广的屋顶绿化有几分相像。它们之间有何区别呢？市民又该怎样把握其间的尺度？

　　“人济山庄的屋顶违法建筑与屋顶绿化完全是两个概念，市民不要混为一谈。”北京屋顶绿化协会会长谭天鹰介绍，人济山庄的违建明显增加了建筑物的高度，这种改建必须得经过规划部门审批才行，私自做就是违建。而屋顶绿化则属于对建筑物的装饰范畴，日后还将逐步纳入建筑物的统一设计当中，有着降低热岛效应、净化空气等生态效应。

　　据介绍，2009年3月，市财政局和市农委、市水务局、市园林绿化局联合印发《市与区县分税制财政管理体制支农专项转移支付资金管理办法》的通知，文件明确“在城八区范围及远郊县城范围内，以公共建设为主及符合屋顶绿化条件的屋顶上实施屋顶绿化工程。”这个文件中所指出的实施屋顶绿化的主体是公共建筑设施，并未提出普通居民楼。

　　谭天鹰介绍，目前北京市同样也在鼓励居民楼和自有产权住宅进行屋顶绿化。对于居民楼改造，其前提是获得全体居民的认可，然后由物业统一规划。“因为屋顶属于公共面积，不能住顶层的就擅自改造。”谭天鹰也指出，屋顶绿化作为新生事物，很多政策及法规还没有跟上。协会方面表示，希望日后通过政府及社会各方面的努力，让屋顶绿化的正确概念深入人心，出台完善的相关法规。“这样大家就能将屋顶绿化与违建划分清楚，也可以杜绝一部分人打着绿化的旗号行违建之事。”

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　　屋顶绿化讲究多

　　有业主想在自家别墅屋顶或平房屋顶搞绿化，谭天鹰介绍，要做屋顶绿化，建筑物荷载、防水、排水等要满足要求，并要选择有施工资质的队伍来设计施工，才能保证万无一失。谭天鹰总结了以下五条屋顶绿化的技术要点：

　　1.勘察建筑荷载。建筑屋面改造成种植屋面时，荷载必须在屋面结构承载力允许的范围内。如简式绿化要求静荷载大于或等于150-200kg/