房企拿地王赌上涨 建豪宅应对成本高企

　　2013年以来，以佳兆业、泰禾集团等为代表的房企扎堆一线城市，并创下多个地王纪录。

　　其背后的逻辑是，房企豪赌一线乃至热点二线城市房价仍将上涨。北京兰德咨询总裁宋延庆认为，房企进军一线城市应谨惕豪宅化开发，选择城市和项目的能力是关键，同时要看市场布局和产品结构的均衡性。

　　一线城市房价依然领涨

　　9月2日，中国指数研究院发布的“2013年8月百城房价指数报告”显示，8月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，连续第15个月环比上涨。

　　业内资深专家顾云昌认为，一线城市房价持续上扬主要是由供求矛盾造成的，虽然投机性需求已基本排除，但土地资源稀缺，人口大量涌进一线城市，造成供应量有限，需求量膨胀；一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源也吸引了一大批外来人口的流入。

　　据上海易居房地产研究院9月2日发布“2013年8月份典型城市土地成交报告”指出，8月份，上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。

　　近期各地土地市场热度不减，一二线城市土地竞争激烈，溢价率不断提升。一线城市房价的上涨与开发商回归一线城市拿地存在着一定的联系，如北京孙河、夏家胡同、台湖等热点地块，“面粉价格高过了面包”客观上也推动了房价的上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价的环比上涨，结构性地了带动全国房价继续坚挺，并将保持微涨。

　　房企扎堆一线豪赌

　　一线城市楼市供不应求，引得标杆房企频频出手，购地金额居高不下。据中原集团研究中心监测，8月份十大标杆企业拿地金额已达266亿元，获得的权益可建面积达到了508万平方米。今年前7月购地城市主要集中在一二线城市。

　　“一线城市房价一定不会跌。”泰禾集团董事长黄其森一语道出房企一线拿地的豪赌心态。数据显示，泰禾集团上半年豪掷60多亿在北京连拿4块地。黄其森称，回归一线城市已成为众开发商的共识。

　　佳兆业在2013年的中报中透露，今年以来，已斥资86.5亿获取土地储备125万平米，其中66亿投向广州、上海、深圳和杭州。公司高管乐观表示：希望在一、二线城市有大的跨越。

　　主攻二三线城市的恒大地产，进入北京等一线城市也成为其下半年的战略目标。北京今年首宗“限房价竞地价”地块，9月4日被恒大以40.4亿的总价夺得，溢价率58.2%。

　　“目前整体来说，楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，回归一线城市是基于市场的被动选择。”北京中原地产研究总监张大伟认为，从短期来看，一线城市对于房企像是避风港，是开发商扎堆回归的原因。

　　“避风港”仍有风险

　　“现在一线城市，房企开发豪宅化的恶风愈刮愈重，房价上涨过快，必然会出现问题。”宋延庆告诉记者，开发商进军一线城市需谨慎。

　　张大伟指出，不少“地王”项目的土地成本占房价的平均比例已接近50%，高者达60%，如果再加上其他成本等，这些高地价项目的利润率已低于10%，这就逼迫拿地企业不得不开发豪宅以应对成本高企的压力。

　　以北京孙河区域为例，7月23日中粮地产以约4.8万元/平方米的楼面地价拿下HIJ地块。“这就是一场赌博，房价上涨，赢了就享受高收益，输了钱就砸这块地上了。”一家民营房企高管疑惑地说，龙湖孙河项目才卖6万/平方米，明后年，中粮能卖到12万平方米吗？

　　值得注意的是，对房价走向影响巨大的调控政策面临诸多变数。“近期有关楼市调控走向长效调控机制的论调频频出现，显示出相关部门对于房地产未来走势的担忧。”同策咨询总监张宏伟称。

　　顾云昌认为，开发商进入一线城市最大的风险就是地价太高，再加上未来的调控政策不确定，房企应结合自己的战略定位和综合实力进行考虑。

　　万科便有自己规避风险的策略。总裁郁亮对记者表示，对于地价已经太高的区域，万科会选择回避，不会非要在一线城市拿地。