房企中期业绩整体爆发 大鱼小鱼冷暖自知

　　连续大半年的房市回暖行情，让上市房企整体迎来了最严调控后的业绩红潮。

　　据wind统计，28日已披露的A股113家可比房地产上市公司中报，82家营业收入相比去年同期有所提升，占比达到73%。同比涨幅达到100%的，有24家。

　　在香港上市的多支内房股，也表现出了较为强劲的发展势头。

　　不过，随着土地价格高企，行业周转与融资要求的提升，上市房企呈现出冰火两重天的局面。大型房企建立更高的超越壁垒，具备冲刺基础和充沛资源的中型开发商开始迅速变大。对更多的小型房企而言，转型和待价而沽似乎成为更为现实的选择。

　　赶超者迅猛

　　销售额在100亿~500亿的中型房企，是这一轮整体业绩爆发的中坚力量。

　　在A股市场，华夏幸福基业（600340.SH）无疑是业绩增长最快的房企之一。其中报显示，报告期内，公司实现签约额共计159.09亿元，较上年同期增长92.35%，归属母公司所有者的净利润17.69亿元，同比增长40%。

　　半年中营收接近翻番的中型房企融创中国（01918.HK），其近几年资深黑马的形象已经深入人心。按照合约销售口径计算，孙宏斌的企业有可能在年底一举冲进行业前十。

　　两家中型企业的高速成长背后，都具备独特的商业模式，比如华夏幸福基业的产城融合模式，深得地方政府的青睐。融创的高度聚焦、合作扩张和高端精品策略，则为其在需求充沛的一线城市赢得了巨大的赶超空间。

　　营收成倍增长的还包括滨江集团（002244.SZ）、南国置业（002305.SZ）等，营业收入也增长均达到两倍以上，其中滨江集团中报收入50.15亿元，同比增长高达673.19%。

　　业绩的爆发，除了市场回暖，还需企业自身的土地和资金储备。在这方面，海外上市具备融资通道的房企似乎具备充分的优势。

　　几乎同一时间登陆香港上市的内房股上海两强，新城控股（01030.HK）和旭辉控股（00884.HK），可谓其中的典型。

　　上市前，这两家企业的销售规模均在百亿徘徊，打通资本通道后，两家企业在业绩和投资方面双双发力。

　　旭辉上半年销售72亿元，同比大增96%，完成年度目标57%，高于去年同期的46%。由于去化良好，所以管理层把年度目标从125亿元提高到140亿元。

　　新城控股上半年销售规模达到67亿，但由于其供货高峰期主要集中在今年下半年，市场普遍预期其有望完成全年200亿左右的目标。

　　而在拿地方面，上市一年多便融到数十亿资金的两家企业均显出凌厉势头。新城控股新增7幅土地，新增建筑面积约135.1万方，超过去年全年拿地面积。旭辉地产上半年强势补仓11幅土地。

　　旭辉地产董秘朱瑜表示，公司在区域战略上将采取高举高打的方式，深耕区域市场，迅速进入当地Top10的行列。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场将经历新一轮的大洗牌。对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，换仓谋求下一轮市场发展机会。

　　千亿军团扩容

　　由于资金面和市场面的整体改善，巨头们获得了更为宽松的发展空间。从中报看，最显著的一个信号是，千亿级俱乐部将进一步扩容。

　　龙头万科的中报数据显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。截至7月，销售金额已近千亿元。

　　如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持上半年平均20%至30%的业绩增长率。恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，今年都有可能在继万科、保利、绿地和中建后冲击千亿军团。

　　上半年，保利实现签约面积562.03万平方米，同比增长28.37%；实现签约金额636.44亿元，同比增长26.54%，全年商品房销售收入有望突破1200亿元。绿地上半年实现房地产销售收入653亿元，全年或破1400亿元。

　　中海地产半年报则显示，合约销售额已经超过640亿元，且在利润指标上已超过万科，股东应占溢利110.3亿港元，折合人民币88亿元，增长率为31.6%。

　　其另一利好消息是，控股股东中国建筑拟将房地产事业部、旗下子公司中建地产及中国建筑国际运营的房地产业务，均注入中海地产。资产注入一旦完成，中海地产有望比拼万科地产一哥宝座。

　　今年上半年在香港借壳成功的绿地和万达，无疑也具备了角逐房地产老大的实力。

　　小玩家离场

　　对诸多小型房企而言，剧烈的周期波动加快了全行业的洗牌。

　　日前，标准普尔发布的一份有关内地房企信贷环境的报告指出，内地房企的借贷环境将出现分化。由于中央政府加强监管包括信托融资等行为，相信未来6至12个月，较小型房企将更难获得借贷或借贷成本上升。

　　土地价格的高企，更是令一些小规模企业望尘莫及。

　　据宋都股份（600077.SH）公告，公司截至6月底手中货币资金1.99亿元，但一年内到期的非流动负债就高达14.72亿元。

　　该公司半年报显示，因为交付项目减少，上半年营业收入同比下降85.91%至2.55亿元，公司出现1840万元的亏损。

　　这或许是大多边缘型上市房企的面貌。包括中航地产、绿景控股、国兴地产等都已经发布了上半年亏损预警。

　　张宏伟说，对于已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企或正处在转型阵痛过程的中小房企来说，此时，应该适当放慢脚步，积极寻求融资或引入战略合作伙伴。

　　8月初，亿城股份（000616.SZ）正式被公司大股东乾通实业转让给海航集团全资子公司海航资本。亿城股份属于资金实力、股东背景都相对有限的民企，抗风险能力远逊于行业巨头。

　　资料显示，亿城股份2002年步入房地产业，但其执着于高端项目的策略，随着今年楼市调控政策冲击，公司业绩江河日下。

　　长时间停牌的金丰投资（600606.SH）也因卖壳绿地的传闻而备受关注。

　　作为上海市国资地产仅有两大平台之一，金丰投资母公司是坐拥该市土地储备中心的上海地产集团。据公开资料，该公司的营收和净利润连续三年下滑。今年中报显示，利润下降高达43.71%。出于上市公司资源有效利用的角度，金丰投资被重整似乎是一个可知结果。

　　资本市场甚至猜测，现在有更多，无甚收益，又不拿地扩张的上市房企，很可能在等待卖壳机会。