各地地王频现 调控措施将出现分化

　　中国知名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫于9月6日做客证券时报网财苑社区（http://cy.stcn.com）时指出，未来地价仍将上涨，将带动房价一路走高，“新地王”不断轰炸楼市，非常不利于促进房地产市场健康发展，预计长效机制短期难以出台，各地调控将呈现两极分化。

　　造成此次房价、地价暴涨的真正原因是什么？谢逸枫解释，“土地生财机制”决定了地价将“永恒上涨”，上升的空间将超乎市场想象力。在中国土地制度与分税制及经济结构等财政体制未全面彻底改革前，地方政府“土地生财机制”难停止，未来地价肯定一直持续上涨。“徐家汇中心项目”地块作为上海土地出让史上最高总价“新地王”、今年全国最高总价“新地王”必将掀起上海、中国楼市房价上涨预期，影响楼市与调控预期。中国一二线城市估计在今年“金九银十”期间再现“地王满天飞”的火热现象。

　　而近期“地王”频出，可谓是预谋已久，9月4日-9月5日，北、上、杭、苏上演一场“地王”争霸赛，可谓“疯狂”。“地王”不断爆发主要原因有五个方面原因：一是市场层面，中国楼市总体复苏，基本层面逆势好转，市场需求旺盛。二是需求层面，房企“饥饿”，补空仓的窗口期杀到。三是资金层面，房企不缺钱。到位资金达到历史高峰，前7月到位6.6万亿，增速31%，持续正增长。房企海外融资环境好转，销售业绩大增，商品房库存下降。四是供应层面，地方政府所推地块品质高、起价高、配建高与金九银十的卖地节点及城市规划利好（上海自贸区、北京是首都）。五是政策层面，中央调控基调稳定，地方调控微调。前8月中国房价普涨趋势不变，一二线城市房价逆势凶猛上涨，房企预期后市乐观。

　　谢逸枫表示，“新地王”不断轰炸楼市，非常不利于稳定楼市与房价，更不利于促进房地产市场健康发展，应该引起国家的重视。一旦“新国五条”沦为“空调”，房价存在失控风险。在当前情况下，预计长效机制短期难以出台，各地调控将呈现两极分化。过热的区域可能会出台收紧的举措，而房市冷清的区域可能会出台扶持性的政策。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，而库存积压，很难拉动经济。

　　特别是目前调控处于关键期，土地市场过于火爆不是好事情。一是中央调控层面一直强调稳定楼市与房价预期，“新地王”的出现与中央调控目标严重相违背。二是如不收紧调控，必然导致房价失控。三是过去十年调控失败，“新国五条”如无法打破“越调越涨”的魔圈，2014年房价将继续大幅度上涨。同时，一二线城市的房价攀升，会致房价蔓延到更多城市涨幅“超标”，目前住建部总结房价上涨过快名单，有可能约谈房价上涨过快的城市，恐招来新一轮楼市调控强硬措施。特别是目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。