217亿鲸吞上海地王 新鸿基内地重整旗鼓

　　巨量开发资金成大考？

　　按照新鸿基的计划，徐家汇项目占地超过9.9万平方米，地上总建筑面积约58.4万平方米，集写字楼、商场及酒店于一身，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%，“这也将是新鸿基在内地打造的最大的商业综合体项目。”

　　“由于该地块总价超200亿元，不含住宅用途，且要求60%以上面积持有10年以上，这意味着项目回报期长，且前期投入巨大，对开发商的财力和项目运营能力要求非常高。”世邦魏理仕上海研究部董事谢晨如此认为。

　　加上地下面积，新鸿基徐家汇项目总体量已接近80万平方米。中房信研究总监薛建雄预计，“配合地下的工程，可能需要投入超过400亿元，单是收回成本可能就需要20年。”

　　“对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。” 同策咨询研究部总监张宏伟说。

　　更为值得注意的是，由于该地块此前有长期被闲置的经历，为了防止再次“囤地”，本次出让对其土地金缴纳，开工和竣工之日等都有详细规定。其中，中标企业第一期需交纳的土地出让款为地块成交总价的30%，其余则一年内付清。也就是说，新鸿基在签订土地出让合同后，10日之内需要交纳65.31亿元第一期土地出让金。

　　此外，该合同要求开发企业交地后12个月内开工，动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工。也就是说，新鸿基方面最迟需要在2014年9月初时就开工。

　　这也要求新鸿基的开发资金要能够迅速到位，会否引进合作伙伴？“拍地是总部的行为，都是老板亲自过来谈的。”时代周报记者从新鸿基公司内部获悉，此次重金夺地为新鸿基香港总部公司直接操作。而新鸿基的新闻发言人也第一时间对外表示，未来将独立开发徐家汇中心项目。

　　新鸿基方面在随后的公告中称，35.5亿元的土地保证金已经支付。拍地款会以内部资源及外部资源，包括如适当银行借款缴付。

　　其2012-2013年中期报告数据显示，集团财政状况保持稳健，维持低借贷水平并拥有充裕的流动资金，利息覆盖率继续处于理想水平。截至2012年12月31日，集团的净债项与股东权益比率为16.5%，持有银行存款及现金115.51亿港元。今年3月份，新鸿基还宣布，与 21家国际主要金融机构签订一项为期五年的 152 亿港元银团贷款协议，主要用作日常营运资金，配合香港与内地的业务发展需要。

　　“此外，因为我们刚刚拿到这一地块，先入市什么业态的产品和项目具体规划还没有定下来。”新鸿基人士在接受时代周报记者采访时表示，目前还没有确定徐家汇项目未来持有和出售比例。