二线房企城镇化试验样本：嘉凯城的双城记

　　城镇化规划渐行渐近，地产行业尤其是二线房企进军城镇化地产的步伐明显加快。

　　近日，以消费性城镇商业切入新型城镇化的嘉凯城（000918.SZ）公告披露，拟在四川、江苏及苏州增设城镇商业管理公司，以完善区域运营平台布局。而此前公司已宣布拟斥10亿元巨资设立城镇化建设发展有限公司。

　　而此前凭借产业新城模式对接新型城镇化的华夏幸福（600340.SH），也在继上半年新增签约入园企业28家之后，在今年7月再与霸州市敲定合作开发建设经营合作，并于上周宣布拿下无锡一块科研设计用地。

　　贴合二线房企的业务转型步伐，资金也开始加快对相关公司的提前进驻。同花顺数据显示，今年上半年持有华夏幸福的机构家数超过150家，远高于去年年底的90余家；嘉凯城的股东名册中则新增了交银施罗德等基金的身影，而今年5月宣布全面转型土地一级整理和城镇化建设业务的万方发展（000638.SZ）尽管重组方案尚待实施，已有诺安基金主动建仓60万股。

　　随着行业整体进入中后期，集中度明显提升，留给二线房企的空间和机会已越来越有限，而城镇化战略的出现无疑或是留给他们的一次实验。

　　寻路城镇化

　　去年12月18日，嘉凯城宣布在房地产开发主业基础上实施战略延伸，引入城镇商业和房地产金融，谋求构建产业链运营模式。

　　“消息一出质疑不断，当时公司业绩低迷，这一举动很容易被市场认为是借城镇化概念炒作。”嘉凯城董事、副总裁李怀指出。

　　市场质疑并非毫无道理。数据显示，嘉凯城2009年和2010年净利润曾高达11.97亿元和11.15亿元，但在宏观调控影响下，公司业绩快速下滑，2011年只剩下2.06亿元，2012年中期更巨亏3.28亿元，资产负债率及存货双双创出新高。此时谈战略调整如同让一头搁浅的鲸鱼一跃重回大海般不可思议。

　　“城市化快速发展过程中，多数房地产企业的主要利润并非来自于企业自身的经营行为，而是土地的溢价。这种路径依赖下，企业很容易忽视经营和管理，一旦政策变化就容易不适应，自然赚不到钱。”一位地产公司高管坦言。

　　以嘉凯城为例，公司之前一直偏好做城市区域中心的精品住宅和商业综合体，且项目主要集中在长三角地区。限购政策下，精品住宅去化速度缓慢，而商业综合体则明显受到电商冲击，反映在业绩上就是居高不下的成本不断吞噬利润。去年年报显示，公司当年财务费用为3.09亿元，占利润总额的比例高达108%。

　　“一是产品已不完全符合老百姓的生活方式，二是经营模式粗放，要根治这两个问题必须寻找整体解决方案。”边华才透露，公司在出路选择时，考虑过诸多可能性，包括园区地产、旅游地产、老年地产等，最后把目标锁定在城镇商业。