二线房企城镇化试验样本：嘉凯城的双城记

　　重构业务链

　　浙江省诸暨市店口镇一直是新型城镇化建设的焦点样本之一。

　　“我们正在和店口镇洽谈一个规划面积为4.6万平米的城市客厅综合体项目。”嘉凯城董事、副总裁李怀彬告诉记者，这个项目的特点是在商业业态的基础上，计划加入文化、教育、体育、卫生等公共服务部分。

　　记者从当地了解到，该项目的路径设计为开发企业负责整体开发，公共服务部分在建成后由政府回购，而商业部分则由开发企业进行后续运营，其中物业持有环节则有望通过向房地产基金出售以确保统一性。

　　很显然，这个包括了开发、运营、管理及房地产金融的方案，远超传统的房地产开发业务范畴。

　　“城镇商业除自身具有开发和运营价值外，还可以往上衔接公司开发主业，提升房地产开发业务的产品价值，往下可延伸至房地产金融，直接向房地产基金出售或共同持有，形成产业链运营模式。”李怀彬告诉记者，除店口项目外，目前公司还在和同处长三角的绍兴市越城区积极推一个占地9.7平方公里的整体城镇化建设项目。

　　借力资本之手

　　房地产企业再融资有望重启的消息传出后，便有多家房企公布了再融资计划，其中也包括嘉凯城，公司计划发行13亿公司债，用于偿还部分债务和补充流动资金，以优化债务结构、改善资金状况。

　　嘉凯城2011年及2012年年报显示，公司利息支出分别高达2.79亿元和3.49亿元，其中融资成本较高的信托类融资较多是主要原因。

　　“公司债平均资金成本在7%以内，初步估算发债之后公司每年可节约五千万左右的财务费用。”财通证券研究员赵月亮预计。

　　“地产行业本身有很强的金融属性，像嘉凯城目前构建的产业链中不仅有开发主业，也有打通开发与运营的城镇商业业务，更有直接的房地产金融业务，仅靠自有资金肯定做不好，必须借力资本市场。”李怀彬坦承。

　　从2012年至今，至少已经有包括万科、绿地在内的12家房企通过收购香港上市公司，打通海外融资渠道。

　　李怀彬觉得，长远来看嘉凯城借力资本市场的最佳解决方案是资产证券化，比如推出REITS。不过现阶段最重要的还是把握好城镇化和城市化这两条主线。

　　“城镇商业的计划是到2016年底，力争实现200万平方米的运营规模。其中今年要做成5个样板店，规模大于8万平方米；住宅开发业务则继续聚焦公司现有的地域布局，主要开发刚需和改善性住房。”