有地就抢 上海再现“面粉贵过面包”

　　上海土地市场又见非理性争夺。

　　9月18日，上海成交两幅地块。宝山区高境镇高境社区N120301单元A1-07地块，福州泰禾以24.75亿元获胜，成交楼板价24003元/平方米，溢价率高达118%。而该地块所处的淞南高境板块，今年以来的商品住宅均价为2.43万元，成交量最大的恒盛豪庭项目单价仅为2.16万元，

　　同日在南桥新城09单元宅地的竞拍中，恒盛地产以14.1亿元夺标，成交楼板价高达15543元/平方米，而180%的溢价率，不但创造了今年上海经营性用地的溢价率纪录，并且是2011年2月进入调控期后，沪上溢价率最高的经营性地块。

　　今年以来，南桥新城板块的商品住宅成交均价为1.65万元，板块内成交量最高的阳光家园、卓越商务中心项目，单价都在1.7万-1.75万元之间。而恒盛地产夺得的地块，还须“配建不低于住宅总面积10%比例的保障性住房”。

　　上周，上海浦东也有两宗经营性用地高溢价成交。其中一宗为建筑面积约1.57万平方米的周浦镇办公楼用地，被上海繁荣置业以1.01亿元购得，溢价约111%；另一块邻近上海迪士尼板块的川沙住宅用地，楼面地价也高达18437元/平方米，溢价率约132%。

　　今年6月以来，京沪土地市场热度不减。而9月18日上海高境和南桥新城地块，都以接近于当地住宅均价的楼板价成交，将土地市场非理性拿地的风气推向了高潮，面粉比面包贵的行情再度出现。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年以来，随着开发商纷纷将重心转向一线城市，沪上的宅地变得炙手可热，而一些高总价的优质宅地往往为资金雄厚的一线房企所得，中小房企为了弥补在上海的土地储备不足，极易出现盲目高价拿地的情况。“面粉贵过面包”现象再起，也引发了房价加速上涨的预期。

　　市场层面，9月新房市场的供求面积较8月同期均有上升，“金九”行情已现端倪。据中原集团研究中心监测，8月，40个重点城市新房成交量小幅回升3.4%，结束了今年4月以来稳中有降的趋势。9月前两周，40个重点城市成交面积较8月同期小幅增长7%，其中一线城市增长16.7%。二线城市供应量大幅增长。

　　以上海为例，上周（2013年9月9日-2013年9月15日）上海市商品房成交面积为39.89万平方米，环比前周上涨11.6%，成交均价为21255元/平方米，环比前周下跌4.8%；上周全市商品住宅成交面积为28.56万平方米，环比前周上涨10.2%，成交均价为23720元/平方米，环比前周下跌6.6%。

　　陆骑麟介绍，截至9月15日，9月上海市商品住宅成交面积达到58.4万平方米，照此势头，今年金九的最终成交量很有可能达到120万平方米以上，与去年相仿。

　　中原集团研究中心总监刘渊对本报记者表示，9月成交量能否有所突破，将取决于以下条件：一是信贷环境。近期多城市陆续出现首套房贷优惠利率收紧，但目前尚未影响到楼市成交量。若出现银行整体贷款额度紧张，将不可避免地限制成交量继续回升。二是政策收紧。部分城市前期市场回升过快，突破年度房价控制目标，地方政府被迫收紧政策，如郑州。其他热点城市是否跟进，将成为影响市场的另一主要因素。影响信贷的不仅有银行内部利益选择，也可能受到整体调控政策的影响。如果市场持续过热，政策收紧的风险也会增加。

　　8月40个重点城市销售面积为2193.98万平方米，环比7月小幅回升3.4%。中原集团研究中心认为，供应回升是成交增长的主要原因。今年前8月，中原集团监测到十大标杆房企的供应量约2914万平方米，与去年相比大增39%。

　　郑州与温州的案例显示，调控政策在确保市场健康稳定发展的前提下，可以有更多的灵活性。从目前市场形势来看，未来出现局部政策调整的可能更大。对开发商而言，抓住市场活跃的窗口期尽快出货才是最佳选择。