北京楼市“银十”30盘拟上市 欲与“金九”比高

　　亚豪机构统计数据显示：9月1—22日，北京新建住宅共实现成交8364套，成交面积累计为90.4万平方米，比8月同期的6831套、76.03万平方米分别上涨了22.4%和18.9%。比2012年同期分别上涨了21.3%和17.6%。成交均价为22339元/平方米，环比8月1—22日的24649元/平方米下降了9.4%，同比去年的20611元/平方米上升了8.4%。

　　9月已近尾声，“金九”几成定局。而接踵而来的10月，有30个项目预计入市销售，比9月计划中的26个还要多。“银十”不但不逊“金九”还颇有与其试比高的意味。

　　“金九”再显色

　　仍据亚豪机构数据：9月1—22日，北京商品住宅市场实际入市项目量为21个，共新增房源4431套，环比上月同期微降了一个百分点，但仍处于今年来的供应高位。而记者查阅北京市住建委官网计算得出：9月截至24日，已拿到预售许可证的项目共9个，合计新增房源2489套。对此，亚豪机构副总经理高姗认为：进入9月以来，供应方面，开发商推盘踊跃，入市项目与供应套数不断增多，为成交攀升打下了坚实的基础。而对于需求方，一方面目前政策环境已趋于平稳，另一方面近期土地市场频频出现高价成交宅地，加强了未来房价继续上涨的预期，购房者不再寄希望于房价下行，集中涌入市场。“供足需旺地紧张”使得成交量攀升明显。而从成交价格看，虽然9月份市场整体成交均价出现下滑，但主要受制于结构性成交的影响：9月前22天成交排名前十的项目当中，8个项目的单价都在20000元/平方米以内，因而摊低了成交均价。而如果从单个项目的历史价格变化，以及区域的房价涨跌来看，目前北京房地产市场整体价格水平是处于上升通道中的。

　　“金九银十”本就是楼市传统销售旺季。一方面这一时节北京气候较为怡人，适合举办大型开盘或促销活动，同时宜于展现出楼盘最佳的自然景观条件；另一方面10月已近年底，多数房企也会选择在这一时段加紧推盘、冲高业绩。但近年来由于调控政策频出，打乱了原本有规律可循的市场发展节奏与房企运营节奏，市场变得跟着政策走而不再是跟着时节走，反季情形屡现：传统旺季表现不甚明显，淡季却数次“不淡”。直到进入今年以来，开发商对调控常态化有了一定免疫力，政策效应趋于平淡化，购房者也不再指望房价能被“调低”，因此今年的“金九银十”又恢复了往年盛景，甚至有超越之势。

　　银十“镀金”供应量或创新高

　　据亚豪机构数据统计：10月，北京商品住宅市场将掀起供应高潮——30个项目预计入市销售。高姗表示，今年以来，北京住宅市场供应一直表现平平，除3月和6月外，其余6个月的月度开盘数都未突破30个。而下半年以来，由于“限价”政策，开发商难以再通过“少量推盘”的手段实现“多次提价”，因而单次量开始增加。而预计到10月份的年终最后冲刺时段，单月推盘量或会创造今年以来的新高。

　　从开盘项目特征来看，30个项目，新老“五五开”：首开万科 公园里、京西 金泰丽湾、北京城建海梓府等15个纯新盘首次面市；北京城建 世华泊郡、万通天竺新新家园 溪悦澜墅、望京 金茂府等15个老项目再次推新。高姗分析，新老项目各有优势：老项目在此前的一次或数次开盘中蓄积了客源和累积了口碑，基本都能延续热销；而纯新盘则在定价上更具灵活优势。

　　另外值得注意的是，10月计划开盘项目还有一个显著特征——即别墅产品明显增多。30个总量中，5个是纯别墅产品，还有3个是洋房与别墅混合项目，且全部为纯新盘。高姗对此分析：别墅项目供应意愿的回升，一方面是受季节气候的影响——金秋十月是北京天气和景观都恰到好处的时节。这对于注重园林环境及客户体验的别墅项目，是更加能够展示优越特征的绝佳销售季；另一方面，近期像香江别墅等入市即热销的“榜样力量”及别墅市场价格的节节攀升也激起了项目入市的积极性。还有就是，从3个纯新别墅项目的特征也可看出，随着土地集约化发展，北京低容积率地块再难得，未来别墅项目的规划将逐渐走上复合型道路。

　　开盘前定价“保密”

　　定价谨慎是今年新开盘项目的共性。从前9个月看，每月计划入市的项目中，都有超过半数不予提前公布预售价。这一特征在10月表现得尤为明显：30个预计开盘项目当中，目前已公布定价的仅有7个。

　　高姗表示：由于4月以后“限价令”严厉，不少项目由于所申报价格“超限”而未获批预售许可证，因此不得不延迟开盘或调整售价。为避免前期宣传价与审批价不一致导致客户不满，因此现在多数项目选择取证后，也就是开盘前两、三日才会公布实际售价。对于开发商来说，这一变动表面看上去是“无奈之举”，但实际上等于强制压缩了购房者的考虑时间，促成部分“冲动购买”，有助销售。

　　地王促高新盘预售价

　　在7个公布了预售价的项目中，最具代表性的当属亦庄的金第万科 金域东郡项目。首次开盘报价居然高达33000元/平方米，而与它同处大亦庄区域，目前是区域价格标杆、且出自同门的金地万科 朗润园，最高售价也不过31000元/平方米。而朗润园至少”贵的有道理“——地处四五环之间，且紧邻亦庄线旧宫站。而金域东郡在五六环间，距离亦庄线还有相当一段距离。

　　高姗分析认为，两个项目出现这样较大差距的原因：一方面是由于今年来北京住宅市场价格一路上行的大形势所捧，；另一方面，8月14日，融创与葛洲坝联合，以20.8亿元竞得亦庄新城一宗宅地，刨除保障房部分，折合楼面价高达2.8万元/平方米。“面粉”价格直逼“面包”，受此影响，该区域在售项目涨价预期明显。金第万科 金域东郡就是“排头兵”。