中国房地产已出现分化 金融化是必然趋势

　　论金融化 金融创新是必然趋势

　　房地产行业属于资金密集型的行业，一个企业的规模和速度如何，首选取决于企业的资金链。但是，不同企业掌握着不同资金渠道其资金成本也不相同，那么，房地产企业如何解决资金问题？

　　住建部政策研究中心主任秦虹在本次论坛上发表了地产金融化的主题演讲。秦虹说，中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势，因为，房地产投资的规模现在已经足够大，一年的投资额超过7万亿；房地产行业尤其是住宅开发利润趋降；中小企业贷款融资非常困难；商业地产规模越来越大，而商业地产对资金需求量特别大。

　　由于没有长期资金支撑，开发商往往采取散售形式回笼资金。这样一来，商业地产经营水平很难提高，同时，大量上市的商业推高供应量，商业地产从而出现“有人买，无人管”的局面。对此，秦虹给出了两条建议：第一，扩大直接融资；第二，在直接融资里面关注权益性的融资。其中，直接融资包括投资人、信托、私募股权投资、境外投资和公募基金。

　　除了秦虹，王洪卫在谈到企业转型时同样给出了金融化的建议：未来10年，开发商要从一个以开发为主，以资源为主的开发商变成一个财富管理商、资产管理商，租金收入变成企业主要收入来源。当然，有长远的租金收入，可以变成很好的金融产品。

　　论企业战略 优先发展一、二线城市

　　作为第二轮对话的主持人，高策地产董事长陶红兵开场就说，“过去几年我一直是乐观派，今年大家都乐观我倒不乐观了。未来几年，我个人觉得一线城市和一些1.5线城市还是没有什么风险的，二三线就不一定了，四线应该风险很大。”

　　绿地集团就是坚守大城市的典型代表。“从去年下半年开始，绿地制定了调整战略：不进入三线城市。随着调控深入，核心影响力的城市必将在一、二线城市产生。”绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文透露。

　　然而，朱中一却给出了不同的解释。他说，“在宏观经济涨幅放缓、老百姓的收入没有提高的情况下，一线城市的房价和地价快速上涨，政府和媒体都很关注，我个人是有忧虑的。我觉得，开发企业都要思考这个事情。”

　　企业选择进入哪些城市，在当地投资额度多少，打造什么样的项目……这些是战略的核心。秦虹说，“企业的对策是要把握趋势研判的谋略，最终要做的是趋势判断，如果企业对未来的趋势判断出现了错误，再高明的管理手段，再高明的营销技巧，也可能会使你的企业在市场上面临灾难。”