楼市火上浇油 调控依旧两难

　　政府会如何应对?

　　毫无疑问政府眼下又面临着两难抉择，但近期内决策层不会出台新的全面调控措施。除了上述基本可控的增长前景外，以下一些因素也会影响决策：

　　经济增长势头仍不稳定。尽管三季度增长反弹，但随着补库存热潮退去，近期增长势头似乎又有所放缓。

　　在没有任何增量刺激下，房地产建设活动是支撑经济稳定增长的关键。如果加码调控导致房地产建设和投资放缓，就将再次使经济增长面临显著的下行风险。

　　调控加码的效果可能有限、而且存在争议。目前的调控措施主要依靠行政性的限购限贷来抑制投资性需求，这已经引发了市场被扭曲的担忧，而且其边际效果可能也在减弱。此外，目前房价上涨似乎主要反映了大城市的供需失衡，而进一步行政手段恐怕只会加剧这一状况。

　　时机尚不成熟。即将在11月召开的三中全会将公布未来几年的改革日程，此后政府可能会出台房地产调控的长效机制。因此短期内出台新的调控措施较为仓促。

　　全国范围内房地产市场表现不均，使得政府不太可能出台全国性的调控措施。尽管一线城市房地产销售火爆、房价快速上涨，但大多数二三线城市房地产仍受制于前期相对较高的库存、复苏较为温和。因此，对房价上涨过快的城市出台针对性的措施不仅更有效，也能有助于维持全国房地产活动基本稳定。

　　话虽如此，政府不大可能完全袖手旁观、任由大城市房价飙升。未来数月，政府可能会在一些大城市采取针对性的行动——如强化或重申调控基调、更严格地控制高端住房销售、对开发商进行窗口指导、对房贷进行隐性控制等。另外，我们认为政府还会继续加大保障房供给。 （作者系瑞银证券中国区经济学家）