年底北京楼市或将“维稳回调”

　　从春寒料峭、热浪袭人到秋意盎然，尽管温度不断跌宕起伏，但今年以来北京楼市一路热度不改，“日光盘”频现更是印证了市场的“火气”。随着成交量不断增长，房价上涨压力也日益显现。减少行政干预、建立长效机制的讨论也成为业界关注的焦点，而政府也相应推出“限房价竞地价”等尝试办法。

　　到了四季度，回望今年以来市场的发展，人们不禁会问：接下来北京楼市能否还会攀升？调控是否会继续加码？银行信贷收紧对市场影响几何？为此，新京报邀请多位业内人士共话年末北京楼市走向。

　　本期嘉宾

　　顾云昌 全国房地产商会联盟执行主席

　　陈志 北京房地产业协会秘书长

　　冯科 北京大学经济研究所房地产金融研究中心主任

　　陈云峰 华业地产副总裁

　　陶红兵 高策地产服务机构董事长

　　楼市成交 10月楼市成交或达峰值

　　新京报：10月北京楼市成交量能否冲高触顶，达到今年楼市成交的高峰？

　　顾云昌：今年全国楼市成交总量再创历史成交新高，北京作为全国楼市的热点地区之一，自然也不例外。目前北京市场整体需求很旺盛，尤其是刚性需求，将会继续支撑10月楼市。

　　陈云峰：预计可以达到一个峰值。金九银十是传统购房季，人们的购房意愿比较强烈，成交机会高。同时进入11月后，银行的贷款将会进一步收紧，对于购房者来说并不利于成交，因此大部分购房者都会赶早入手。

　　陶红兵：10月北京楼市存在冲高触顶的可能性。但从目前的市场情况来看，北京市场供应远小于需求，成交量在很大程度上由供应量决定。如果10月份预售证审批和价格管控依旧严格，10月份的供应量仍将从紧，也将会影响10月成交。

　　新京报：四季度楼市在成交量价方面能否延续此前的热度？

　　陈云峰：预计年底楼市的热度仍将维持。近年来北京土地价格和众多项目价格的持续攀升，推升了购房者对市场上行的预期。虽然受到年底信贷收紧等因素影响，市场会出现小幅回调，但整体市场的成交仍将较为活跃，价格也将在高位运行。

　　冯科：今年9月、10月北京楼市成交已达到一个高点，预计年底市场将会出现一个回调过程。目前宏观经济形势并不乐观，楼市发展也存在诸多不确定因素。

　　陈志：由于多种因素影响，四季度北京楼市的具体表现有待观察。首先，国际上美国退出QE的计划，国内银行年底的贷款紧缺，这些经济因素都会影响楼市成交。另一方面，在新一届政府对明年的经济定调之前，未来政策的走向尚存在变数，这也给市场走向提供了不确定性。

　　陶红兵：四季度北京楼市成交量价将不会有较大波动，总体会处于“维稳”状态。值得注意的是，目前已有预期在逐步转向。受到经济形势影响，明年楼市发展不容乐观。尤其是对于北京顶级项目来说，2014年将是“不好过”的一年。

　　政策调控 调控加码的可能性不大

　　新京报：年底楼市调控会否加码？调控方向是否会发生转变？

　　顾云昌：“限购、限贷、价格管控”，北京近年来的调控手段已基本到头，愈加严格很可能会“误伤”刚需。因此，目前市场需要的不是遏制需求，而是增加有效土地供应、盘活存量房。

　　陶红兵：不排除调控加码的可能。但是调控这几年来，不论是开发商还是购房者，已逐步习惯政策的变动。行政手段对市场只能起到短期效力，经济形势的变动对于行业的影响更为长期和潜移默化。

　　陈云峰：在明年上半年之前，北京楼市调控应该暂时不会加码。今年年底调控加码的可能性极小。首先，当前宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为当前带动多个行业增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，更倾向于整个经济层面的结构性调整。因此除了目前已有试点的房产税政策外，楼市调控政策加码的可能性不大。

　　房企策略 控制销售节奏，谨慎拿地

　　新京报：前三个季度，多数龙头房企均取得了不错的销售业绩，距离年底还有两个多月，开发商将会采取怎样的销售和拿地策略？

　　陈云峰：众多上市房企在今年前三季度已完成全年销售任务。目前开发商普遍看好北京市场，再加上北京土地供应稀缺，开发商手里存货不多，因此在四季度开发商将会相应控制销售节奏。未来两个多月入市的新盘预计不多，即使开盘预计也会少量推盘，给明年留一些存货。

　　冯科：由于未来市场存在不确定性，房企积极推盘套现也是一种理性的选择。也正是因为经济形势的原因，再加上北京地价节节高升，房企运作风险也势必提升，因此年底房企在拿地方面将会更为理性、谨慎。

　　陈志：现在对于房企来说未必是一个合适的拿地时机。目前房企蜂拥拿地是基于对市场继续上行的预期，尤其是地王项目的土地成本相当高。然而目前不仅人工成本在增长，金融政策也在限制过多资金流入房地产行业，房企的资金成本增高，项目后期资金筹措难度也将增大。如果未来预售和价格管控持续从严，经济形势影响市场对高价格的接受程度。在此背景下，高地价项目的运营压力将会持续增大。因此，眼下房企要理性谨慎拿地，“争当地王”要不得。

　　银行信贷 收紧钱袋不会产生方向性影响

　　新京报：最近北京多家银行信贷政策明显收紧，首套房贷8.5折的优惠利率基本销声匿迹，银行收紧钱袋会对楼市产生多大的影响？是否会对楼市降温产生一定作用？

　　顾云昌：一般接近年底，各大银行信用额度所剩不多，而个人房贷利润空间不大，因此银行就会对个人房贷从严发放，优惠力度自然也会大打折扣。楼市冷热与金融、信贷政策密不可分。信贷收紧将会对楼市成交产生一定程度的影响。

　　陈云峰：银行收紧房贷对“金九银十”影响不大，但受信贷收紧影响，预计北京楼市四季度成交量会减少30%，对四季度市场增长空间产生一定影响。

　　冯科：这次银行收紧钱袋子，与自身资金流动性不太好有关。此次信贷收紧主要是影响刚需人群的购房进度，但对整体楼市成交并不会产生明显影响。虽然信贷收紧属于收缩性政策，但对房地产市场走向并不会产生方向性影响。