楼市火爆为何还有房子难抛

　　国庆一手楼市再报喜：量价齐升。但就在楼市如此火爆的情况下，二手房市场却呈现部分房子“难抛”的现象。有人想卖现有住房换套学位房，最后因迟迟出不了手而放弃购买学位房；还有人想卖房子移民，眼看就要完成移民手续，但房子还是没卖出去。为何他们的二手房如此难抛？

　　不少小业主称二手房难出手

　　准备移民新西兰的林女士，在一年前就把大学时光的一套75平方米的2房单位，交给中介出售，总价170万元。“放盘价和周边同等产品的放盘价差不多，但一年过去了，这套房处于无人问津的状态。”林女士告诉记者。

　　虽然想不通其中原因，但林女士还是把另外两套房放盘给中介：一套为南国奥园的126平方米的3房单位，放盘价为210万元；另一套为天河东东莞庄95平方米的3房单位，放盘价为300万元。

　　“南国奥园和东莞庄虽放盘仅约3个月，但咨询电话非常多，去现场看房的人已不少于15人。尤其是东莞庄那一套，因为是自己住，当年装修时花了不少心思，家电买的都是知名品牌。所以，这些人看后都非常喜欢。”林女士告诉本报记者，但令人很奇怪的是，最后都不了了之，没有下文。

　　林女士并不是个案。今年以来，很多人向本报反映，想急切抛售手中房源，但出手相当难。家住番禺的丁生，从今年初就计划把现有住房卖掉，在中心区买套学位房，但9月开学季都已经过去了，还是没卖出去，最后只能放弃购买学位房的想法。

　　“的确有出现这样的状况。”方圆首席分析师邓浩志认为，类似情况在市中心比较普遍，楼龄较高的二手房尤其如此，主要因为很多业主放盘价偏高，超出了买家的心理预期。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰透露，近几个月二手成交平稳，但国庆假期经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比9月同期减少40%。

　　价格过高容易吓走买家

　　针对部分二手房难抛的现象，记者走访多家中介，不少经纪表示，中心城区二手中小户型单位，由于业主要价高，的确难出手。

　　越秀区满堂红经纪向本报透露，单价过高的中小户型往往令买家望而却步。如核心老城区等部分区域，由于近年新盘相对较少，二手房的中小户型占比较少，而希望购买中小户型的买家却较多，所以整体呈现供不应求的现象。因此，大部分业主放盘价都较高。

　　以林女士天河东莞庄的二手房为例，记者粗略地算一下，95平方米，总价300万元，单价达3.16万元，此价格和目前同区域的一手房均价相当接近。据记者了解，该板块和林女士差不多的房子的放盘总价一般在280万元左右。

　　有业内人士分析，在刚需族占主导的市场环境下，中小户型较为受欢迎。在供不应求的情况下，买家适当提高中小户型的售价也无可厚非，但在放盘时报价过高无实际意义，因为买家一般会理性地要求降价，不太可能直接以高价成交。甚至报价过高会让意向买家直接选购其它房源。

　　同样，林女士大学城的75平方米、放盘总价170万元的房子，单价高达2.26万元/平方米，而此价格比目前大学城板块个别在售的一手房价还要高。据记者了解，目前尚轩103在售的一手房单位，毛坯最低价仅为1.98万元/平方米。

　　超大户型同样出现难抛的现象。在满堂红番禺分店，二手中介经纪表示，相对于刚需户型，超大户型的总价较高，能够承受得起如此高总价的人不多，因而问津者不多。

　　合富置业首席分析师龙斌认为，如果卖家要求的售价远高出市场水平，会造成出售困难。因此，卖家应该选择市场普遍能够接受的价格放盘。

　　据了解，国庆即便在成交减少的情况下，二手房价格仍呈现上涨的现象。周峰透露，今年国庆假期经满堂红地产促成的二手住宅买卖均价为19540元/平方米，比9月同期上升1.4%，比去年同期大幅上升38.0%。面积在90平方米以下的物业成交比例高达92.3%，原业主持有年限超过5年的成交比例也达到46.2%。

　　户型奇特、周边环境差难卖

　　除了价格以外，户型格局不怎么好的二手房单位，也相当难出手。记者以手头预算紧张为由，请求中介推荐一套位于市中心的“笋盘”。

　　某中介向记者介绍了越秀区环市路某大厦，该大楼可能为该区域均价最低的电梯楼，均价仅1.4万元/平方米上下。记者在现场看到，大楼其中一个户型的客厅呈八边形，想正常摆设家具有点难。室内也因为长期出租而有明显破损，木地板上痕迹斑斑。

　　当记者推开窗户，立即传来马路各种车的隆隆声。楼梯及走道的墙壁皆印有各种脚印等污迹，地面还残留有玻璃瓶等垃圾。尤其是在大楼过道，部分通讯电线裸露在外。有周边居民反映，该区域居住人群较混杂，曾发生过路人被抢劫的事件。

　　据了解，该大楼因为均价较低，且地理位置好，周边交通比较方便，吸引了很多买家前来看房。但不少买家看房后，都颇为失望，因而放弃购买。

　　随后记者将该大楼的情况向另一中介咨询，该中介的销售经纪表示，除非买家的预算太低，否则一般不会将户型较差或者邻里环境不太好的房子推荐给刚需自住型买家。因为自住买家除了希望减少花费之外，对居住环境等都有相应的要求。

　　大部分自住客喜欢挑选户型方正、朝向较好的房子。而这些在户型、邻里环境上等存在诸多不足的房子，售价往往会比同区域价格稍低，通常最终愿意接手的买家都是希望升值或收取房租获益的投资型买家。

　　远郊二手房卖出或需一年以上

　　远郊二手房也相当难抛。记者在远郊多个楼盘的业主论坛搜索，发现出售二手房帖超过150个。这些房源中大部分是全新未曾入住，甚至部分才刚完成收楼手续或者仍未收楼。记者在电话中向一位年初发帖的卖家表达购买意向，该卖家声称虽然曾有数位购房者在电话中咨询过，但至今仍未能将房子售出。

　　当问及出售的原因时，他表示本人在市区上班，当初是看上了郊区楼盘环境适宜且有楼巴接送，而且售价相对市区较低，为此购买一套两房单位。但交楼后发现，该房子离他上班的地方还是较远，上下班乘坐楼巴不太方便，且开支较大，为此将房子出售。但同时他也强调，由于该房子有一定的升值前景，目前出售价格已经接近当初认购的价格，不会降价。

　　在市区某小型房地产中介，记者表示要将一套远郊的新房出售。陈姓经纪对记者坦言，对于供货量较大且位于郊区的楼盘，若以正常价格放盘，卖出可能需要一年以上的时间，最后还不一定能出手。

　　合富置业成交数据显示，今年国庆假期二手楼市成交主要集中在天河、海珠、越秀、荔湾等市中心区域。周峰透露，国庆长假期间二手住宅买卖最多的是白云区，成交宗数占全市的38 .5%，其次是荔湾区，成交占比为23.1%。

　　邓浩志表示，远郊的大盘二手楼交易较少，有一部分原因是因为周边的房地产中介还比较少，因而二手交易平台还不活跃。除此以外，郊区周边一手楼供应充足，购房者还没有考虑选择二手房。但并非郊区二手楼皆成交不佳，如萝岗楼市已经发展得比较火热，二手楼交易普遍较活跃，呈现供不应求的局面。

　　按揭难提高购房门槛

　　由于二手市场业主心态强硬、叫价偏高、盘源不足的现象持续，以及房贷收紧的影响逐渐显现，这在一定程度上提高了买家的购房门槛。

　　据合富置业成交数据统计，9月按揭购房占总购房67.1%，与8月按揭购房比例基本持平，但与去年9月按揭购房比例达70 .1%相比，房贷收紧的影响比去年更早显现。部分房贷的放款速度放缓，部分物业的评估价与实际交易价格差距拉大，也有部分业主要求买家增加首付或直接一次性付款，部分物业的交易因此受阻。

　　周峰透露，从国庆假期来看，二手房交易中，一次性付款的客户占总成交客户的53.8%，纯商业贷款比例不足8%。客户“还价”难度增大，绝大多数个案在业主放盘价的位置成交，极个别则是在放盘价上升3%-4%的位置成交。

　　“年底房贷收紧将继续影响四季度二手住宅市场交投表现，尽管市场预期基本以向好为主，但进一步大幅放量的可能性不大。”合富置业市场经理梁燕明表示。

　　业界建议

　　只要价格够低想出手并不难

　　“其实没有难抛的房子，只要价格足够低的话。”有房地产经纪向记者表示，即使二手房的缺点较多，只要价格够低，还是可以顺利出售。

　　记者了解到，目前的政策规定房产证未满五年的房子出售要缴纳5.5%的税费，而这笔支出也使得不少买家回避房产证未满五年的二手房。为此，有卖家若急于出售房产证未满五年的二手房，建议直接降价5%左右，让买家最终的花费与购买房产证满五年的二手房相当。

　　邓浩志表示，卖家对二手房的定价应较为理性，如果价格远超消费者的心理预期，会比较难促成交易。为顺利出售，应及时调整价格。

　　对于二手房后市，知名房产专家赵卓文认为，从数据上看，二手楼交易还是很活跃的，因而市场整体比较健康。“国庆市场交易量不多的情况可能是因为很多卖家惜售造成的。”