上海楼市转折点或在2015 房价面临多重上涨压力

　　今年三季度，上海经营性用地成交721.6亿元，相较二季度进一步上扬48.6%，接近去年全年的737.6亿元。

　　同时，商品房销售持续火爆。据德佑地产市场研究部数据显示，截至10月15日，今年以来上海新房住宅成交量已达968万平方米，超过了去年全年939万平方米的成交量，且比2011年全年的成交量涨幅超三成。

　　但盛极而衰。上海楼市的转折点正在酝酿。

　　房价面临多重上涨压力

　　值得关注的是，自2010年来，今年9月，上海首度出现成交面积大于供应面积。据同策咨询研究中心数据显示，2013年1-9月，上海全市供应800.8万平方米，成交914.8万平方米。

　　同策咨询研究总监张宏伟分析，截至10月8日，上海市商品住宅库存为964.95万平方米，总量较去年的1050万平方米左右有所下降，如果按照今年1-9月平均交易量101.6万平方米来计算，当前市场存销比降为9.5个月。同策咨询研究部研究结果表明，当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价面临持续上涨的压力。

　　张宏伟进一步以新开工面积增速来验证。从2012年1月份到2013年6月份上海市商品住宅新开工增速来看，总体仍为负增长，同样，施工面积与竣工面积也为5%-13%的负增长，这将加剧今明两年房价上涨的压力。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱也指出，1-8月份虽然有4%的增长，但微乎其微。

　　换言之，商品住宅地供应稀缺，将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

　　同策咨询研究部数据显示，2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场供不应求，房价有上涨压力。

　　转折点在2015年？

　　“第三季度土地价格又到了大家不能接受的情况，包括政府在内，所以土地市场应该是进入了转折点。房价和地价上升的空间和幅度都将趋缓。”在日前举办的克而瑞第三季度房地产金融发布会上，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱如此分析，“2015年是个转折点，整个市场容量也会达到相对的高点，之后开始平稳或者略有下降，但真正的下降在2018年之后才会慢慢到来。”

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，随着时间的推移，限购的效应在逐步减弱。不过，限购政策减缓了房价上涨的速度，如果无限购政策的话，房价涨幅会快得多，如2011年前每年的成交均价几乎都是20%-30%幅度上涨。

　　据克而瑞测算，目前成交的超过50%溢价率以上的土地占比13%，高溢价地块比值达到了一个峰值。尽管很多业内人士均认为目前地价房价已到达峰值，房企却在疯狂拿地。10月10日，在浦东新区川沙新市镇城南社区C03-31商办地块出让，绿地旗下的上海大隅实业有限公司以6.1亿元夺得，成交楼板价14444元/平方米，溢价率80%。这已是绿地今年在上海的第11次拿地，绿地也当之无愧地成为今年以来上海土地市场的最大赢家。

　　同一天，浦东潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7地块的竞拍中，天宝远东以5.68亿元胜出，成交楼板价40106元/平方米，溢价率63%。压倒5月成交的上海世博会地区A09B-02地块，成为今年沪上的单价地王。该地块曾在2011年末惨遭流拍。

　　丁祖昱表示，“从房地产行业的角度来看，这是最近几年来最好的一年，中央政府也需要房地产继续保持目前的势头来确保整个经济的平稳，今年要保住7.5%，房地产是保7.5%最重要的产业之一。”他判断，当前不会出台抑制房地产大涨的政策。

　　21世纪不动产市场总监桑豫峰认为，土地市场的持续火热，尤其是高价地块不断涌现，成为推动今年房价上涨的强大动力之一。虽然国土部警告各地不得再产生高价地王，但要根本上改变各地土地财政以及地价推涨房价的预期，必须进行土地制度尤其是土地出让制度的改革，这就是为何大家对房地产长效机制寄予厚望的原因。