房产流转成本高企 北京政策让“夹心层”难受

　　自住型商品房政策以及最新版“京七条”的推出，明确了北京试图构建中端群体政策支撑的意图。但北京政策是否抓准了中端群体的需求，解决了他们面临的问题呢？业界看法并不一致。

　　10月23日，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，《意见》指出，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。面向全市符合限购条件的家庭，保障房轮候家庭和本市无房家庭优先购买；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向《中国产经新闻》记者表示，此类住房在推出时，就已明确目标群：符合限购条件、经济实力难以支撑普通住房价格、自住需求强烈、投资投机意愿较少的置业者。

　　亚豪机构副总经理任启鑫则向《中国产经新闻》记者表示，自住型商品房将现有“一刀切”的调控思路切实转向长效机制的轨道，未来高端市场有望加速放归市场层面。这样一来，北京低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局也将形成。

　　虽然对于北京政策思路做了肯定，但任启鑫对于具体的政策效果却打了一个“问号”。

　　任启鑫表示，在能否买到的问题之外，“夹心层”人群对自住型商品房的接受度也将直接影响其最终效果。一方面，在房企利润有限的情况下该类住宅的产品品质必将低于同区域的纯商品住宅，同时自住型商品房用地都是指定的，选择面较小，地块的位置与交通等配套是否能满足具有一定经济实力的“夹心层”人群的需求都将存疑，而另一方面，在流通方面的年限限制与收益的部分上缴，在对购买人群未来改善需求起到抑制作用的同时，也将削弱该类住宅的市场竞争力。

　　事实上，心中存疑的并不止任启鑫一人。严跃进也认为，楼盘品质与收益预期设定都可能与真正的中端需求存在偏差。一方面，此类楼盘与真实的中端市场需求仍有一定差距。中端市场对于楼盘品质、物业价值提升空间、楼盘区位等均有较高的要求。此类楼盘贴上“自住型”标签后，难以较好地聚焦中端市场的客户群；另一方面此类楼盘“随波逐流”而涨价，将提升物业价值，这符合业主置业的期待。

　　严跃进说，这种提升空间，受到政策的规制，将贬损未来业主获取物业增值带来的利好一面。“因此，今天的市场追捧，或许将埋下未来业主的抱怨。”

　　业内专家的担心也许并不是多余的。

　　王力（化名）应该属于典型的中端改善型需求人群，在郊区有套90平方米的房子，但由于生活不便一直想要换套市里的房子。他说，要换房首先要考虑保值增值的问题，因此并不打算考虑自住型商品房。王力还表示，目前换房最大的问题就是置换成本太高，“征税太高了。”

　　严跃进指出，制度需要创新。对于换房家庭，应该鼓励低成本置换房屋。包括有多套房的住户，鼓励将多套房进行整合与打包，通过低成本出售与置换，最终获得一套户型较大、品质更高的住房。

　　“这种市场需求已有抬头的端倪，但政策市场却几乎是空白的。部分从刚需转向改善型需求的业主，必须经历多个高成本的折腾（如得先卖房，再租房，最后购置新房产），才能完成置业的过程。作为政府，应关注这种需求能级的提升，搭建平台，力图削弱这一转换过程中的各种成本，从而真正解决中端市场的需求问题。”