8年剧增6.5倍，房地产进入直接融资时代

　　苏鑫　高和资本董事长

　　虽然受我国以银行资金为主的金融制度背景和特殊的房地产开发制度安排等因素制约，在我国房企的资金结构中，以银行贷款为主的间接融资方式仍居主导地位，但直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态。据不完全统计，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

　　所谓直接融资，是指投资者直接承担风险的融资方式，包括股票融资、债券融资、信托融资、房地产私募基金、资产证券化等；间接融资则是投资者不直接承担风险的融资，主要指银行贷款。

　　2003- 2012年十年间，我国房地产开发投资从1万亿增长到7万多亿，房地产市场已逐步从起步走向成熟，但开发企业仍高度依赖银行贷款。这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例将提高。当前，房企发展多元化的直接融资，具有投资人机会、政策机会和市场机会三大机遇。

　　在当前投资渠道有限、民间资本投资领域尚未完全放开的情况下，相对通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是实现资产保值增值的较安全的投资方式。据调查，目前近九成的人运用个人资产进行了投资，投资品种的前三大类分别是银行理财产品、房地产及股票。如北京、上海和广州等地房地产投资占投资人资产结构的比例分别为36.8%、53.3%和61.0%。

　　由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。这种背景下，越来越多的成熟投资人的出现和机构投资者范围扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。

　　利率市场化和盘活存量信贷资产等政策也为房地产企业发展直接融资提供了政策机会。2013年7月20日起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。10月，中国人民银行从在银行间市场上发行同业存单入手，开始逐步推进存款利率市场化。

　　未来，利率市场化意味着商业银行之间的竞争更加激励利率，资金成本逐步趋同，即间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大。另外，以“用好增量、盘活存量”为总基调的货币政策，将对房地产企业探索多元化的直接融资提供机会和空间。例如，资产证券化就是值得探索的一种盘活存量的途径。

　　住宅去投资化趋势，则为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。对于目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径。这就为房地产企业发展多元化的直接融资留出了市场空间。