小产权房一转正 楼价立马跌？

　　过去这一周，一些商品房业主和小产权房房主有些纠结。一切皆因官方高层智囊机构———国务院发展研究中心近期首次向社会公开为十八届三中全会提交的“38 3”改革方案，方案建议允许农村集体土地进入非农用地市场；对已经形成的“小产权房”有条件转正。在一些市民看来，这“狠狠打了遵纪守法购房者一记响亮的耳光”……各种争议声中，人们期待将于本月9日召开的十八届三中全会，拨开迷雾。

　　想要转正并不容易

　　事实上，这十多年来，国内多地对于小产权房一直处于承认与否认之间，态度暧昧。各地对小产权房的不同处理方式和结果，印证它的转正并非易事。

　　深圳去年4月公布《住房建设规划2012年度实施计划》提出将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”，同年7月下旬东部海滨的大鹏新区的违建“泰源珠宝生态科技创意园”一度被传出转正，但后被官方辟谣属于误传，该项目也被立案查处。

　　去年9月，北京市国土局首次公布自2008年以来在建在售的79个小产权项目，没收建筑物面积240 .92万平方米，收缴罚款2408.86万元，拆除建筑物面积2 .23万平方米。广州去年全年清拆违法建筑98 .5万平方米，但新增违法建筑140万平方米。今年截至6月，广州全市，清拆违法建筑2039宗，总面积达60多万平方米；而重灾区白云区已拆除违法建筑550宗，拆除面积约45.9万平方米。

　　有关数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米，到目前全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于居住了2.1亿人口。

　　“我们的法律规定小产权房是违法的，但客观上又有大量存在，有的是明令禁止后盖的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在禁止之前建的小产权房是可以承认合理，“但禁止后建的怎么办？”他说，如果过去建的小产权房统统认定合理的话，那会把违法的也认定合理，这个问题一直困扰着有关部门，若长期发展下去不理会是个大问题。

　　“从改革方向说，农村的土地和国有土地都是建设用地，法律问题造成这个不合理。从土地制度来说，城乡土地应该一体化，应该实行同地段同等待遇，但是现在城市用地在政府征用过后地价高，农民的地价就低。”顾云昌认为，目前打算将小产权房转正，需要补交土地出让金，但怎么交又需要界定权衡，“按现在实际土地价人家会不愿意交，交得少了他们又会占便宜了，而且有些是明目张胆违建的又该怎么办？”

　　在合富辉煌首席分析师黎文江看来，小产权房转正在短时间内无法实现。

　　“按照土地管理法小产权房属于农村集体所有土地，它的改革要经过人大同意，目前还只是国务院发展研究中心的提议，而它的实行还得涉及很多方面的协调、认证，或许试点先行也有可能。”黎文江认为，小产权房转正不是常务委员会就能通过，还得经过人大讨论，但人大会议今年才开过，只能等到下一届人大会议，“我觉得要五年之后才有可能有一个初步方案”。

　　“小产权合法化不是简单地补地价就行，它要进入城市还得水电、道路、教育配套等一系列问题都有统一的规划和手续，而不是像计划生育超生那样补交钱就行。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，小产权房不合法不合规，其转正的风险非常大也非常复杂，不能急，应该逐步解决。