小产权房一转正 楼价立马跌？

　　转正后或也起纠纷？

　　广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为，即便小产权房转正，但事后也难免起纠纷。

　　“补交土地出让金这笔钱该由谁来出？”何培华说，如果土地出让金由开发商来交，但有开发商跑路了就得由全体业主来签，一栋小产权房有几千平方米还有公摊面积，其中各方必有声音。而且，难免会有小业主认为房子已买，补出让金该由开发商来出；但开发商也会认为，房子已卖出去，应该由小业主来补交。

　　何培华表示，他曾见过一些小产权房的合同，有的合同有明确涉及国家征收、赔偿的约定，但有的则是没有任何约定，“如果此前在合同中有约定还好说，但没约定就肯定会起纠纷”。

　　去年底以14万元买了白云区大源村一套二手40多平方米小产权房的白领李正(化名)坦承，他的合同中没有对拆迁补偿或征收等问题做出约定，“那个合同其实都是糊弄一下买家的”。而在2011年8月买了天河区龙洞一小产权房的黄忠(化名)则对补交土地出让金转正颇为不屑，“价格合理就交，不合理我就不交，反正我买得也便宜，我又不在乎有没证”。

　　在很多人看来，小产权房就是楼市中的一个烫手山芋。但在这一次三中全会召开之前，中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心仍是在“383”改革方案总报告中大胆提出了要改革小产权房，建议有条件将其扶正。

　　但就具体何时开展，何时有望实施，国务院发展研究中心农村部部长韩俊前些天在接受南都记者电话采访中表示“无可奉告”，“你等三中全会一召开就知道了”。

　　声音

　　这个政策短期内如1- 2年里很难实现，因为涉及整个法律框架。即便实施，对市场的影响也有限，像一线城市，小产权房放开，只是外围区域中低档次住宅供应增加，对整体市场的影响很有限。

　　———龙斌(合富置业首席分析师)

　　如果真计划转正，应该要做好事前保密工作，否则小产权房会出现抢建、抢购的混乱后果。毕竟这个便宜也太大了。

　　———邓浩志(方圆地产首席分析师)

　　我觉得要五年之后才有可能有一个初步方案

　　———黎文江(合富辉煌首席分析师）

　　两大焦点

　　1

　　土地出让金如何补交？

　　按以前的价格还是目前市价？

　　作为小产权房转正的最重要的一环，有关土地出让金的补交方式，业界说法不一。“现在国内设计的住宅寿命都按50年做，那些小产权房有的可能连消防设计、楼宇结构承重等都有问题，质量也不好。”家和地产集团副总裁张建勋认为，小产权房若要转正应符合现有的商品住宅验收规范后，政府再根据其实际情况做一个评估，再按实际评估价来征收土地出让金。

　　知名财经评论家叶檀认为，“最起码要按照当时的土地价格来补交”。顾云昌则认为，“应比房改房的标准多一点，比现行市场价交得少一点，从两者间找一个平衡点”。

　　黎文江认为，基本大方向应参照小产权房的建设年限，并参照现行商品房价格的百分比来交，并建议召开专家听证会。中原地产项目部总经理黄韬则认为，应按地块周边现行的最新标准地价来补交。

　　2

　　转正对楼市影响有多大？

　　楼市跨掉？只冲击二手市场？

　　就小产权房转正，专家们褒贬有之。不少人认为会致房价下降，但也有人认为对楼市影响不大。黄韬认为，“以目前的小产权房供应量，一转正楼价肯定会马上一跌而下，就等着楼市跨掉”。

　　不过，黎文江认为，现有的小产权房实际占比不多，而政府既然考虑转正肯定会遏制以后再建小产权房，那以目前的小产权房上市，也就只能对二手楼市产生影响。加之大部分小产权房现被居住着，真正流通到市场的应该还是很少一部分，加之其环境和房屋质量不太好，对二手商品房的冲击也有限。

　　顾云昌认为，总体来说，中国的房地产市场需求还不断产生，小产权房加入令供求关系改变，届时房价增速会放慢，但只要经济不出问题，房价还会往上走，只是趋势放稳。他认为，在缺乏投资渠道，货币宽松不断增发的国内，在小产权房入市后，房产投资保值增值的需求仍然存在，“越是大城市越是需求旺”。

　　“小产权房新增量如果允许入市，那会对楼市有天翻地覆的影响，但现在是解决存量的小产权问题。”叶檀认为，如果存量小产权房入市补交的土地差价与市场价差不多，那就不会对现有楼市产生影响。

　　黎文江认为，房价并不是土地制度改革能降下来的，不是通过农村土地，而是通过长效机制，将供应结构改变才可以。