楼市调控核心在于资源配置

　　近日，中共中央政治局就加快推进住房保障和供应体系建设进行集体学习，提出将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

　　业界普遍认为，此次学习并非从房价调控单一目标，而是更多地从资源配置的角度上考虑楼市调控。在资源配置上明确提出了“双轨制”的配置方式，即“保障的归政府，商品的归市场”，同时要处理好二者的关系，保障房体系与市场机制泾渭分明，目的在于既要保证住房分配的公平性，又要体现资源配置的效率。

　　这意味着，楼市调控的思路开始有重大变化，从单纯的调控房价转为促进资源优化配置的制度设计。这是因为，房价过高只是矛盾的表现，并非矛盾的本质。楼市的核心矛盾在于资源配置的不合理。过去因为房价的过快上涨以及抢房、投资，资源配置已经出现了明显的失衡，表现在大量空置房的存在以及中低收入者获取住房资源的不对等。

　　即使是刚性需求，支付能力也分出了明显的层级。从市场关系来讲，随着经济发展和城镇化推进，新的刚性需求会不断涌现出来，能获取住房的必然是这些刚性需求中收入和支付能力相对较强者，而低收入群体仍难以获得住房资源。这也是为何目前市场上多是刚性需求但房价仍然上涨的原因。

　　而且，除去个别一线城市房价过高外，大部分二三线城市房价仍有长期上涨的趋势。因为在保持耕地“红线图”的大前提下，土地资源就越来越稀缺，地价长期还会螺旋式上升，加上建安成本和人力成本的增加，房价上涨在预期之内。也就是说，房价调控将是一个长期过程，依赖于资源配置趋于合理以及调控长效机制，而如果解决了资源配置的问题，高房价也会不攻自破。

　　因此，从资源配置的角度，而不是单纯从房价调控的角度统筹考虑调控长效机制，新的思路必然是能够触动楼市利益格局和根本矛盾的顶层设计。

　　事实上，住房资源配置不合理，源于在很长的时间内投资性需求大量存在，目前大体量房源集中在部分投资者手中，而高收入群体手中也大都置办了多套房。这一泡沫至今仍未挤出，从目前租赁市场的火爆以及云遮雾绕的住房空置率中可见一斑。就整个房地产市场而言，造成了资源配置效率不高，导致供求总体失衡，以及在增量市场上的局部性失衡并存。

　　单以房价作为调控目标，则只能解决增量市场的问题，而且难度越来越大，在目前市场投资氛围极淡的背景下，只着力于增量调控的思路难以阻住房价上涨的势头。眼下楼市的实质是，如果不动存量，就难以实现整体住房资源的优化配置，就难以扭转整个楼市的运行格局，不仅无法充分发挥楼市满足需求的功能，还会积累系统性风险。

　　从这层意义上说，保障房建设的作用不言自明。因为在商品房市场之外，现实存在着部分低收入人群，他们的需求难以通过市场手段配置而满足，住房在某种意义上属于民生商品，要保证资源分配的公平，还必须发挥政府基础保障的作用。

　　而在商品房领域，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。此番表态透露出一个信号，就是在商品房调控中，有可能会淡出行政色彩浓厚的“限”字头举措，启用房产税等市场化手段。从近几年调控的经验和教训看，以行政之手对商品房市场调控效果并不好，治标不治本，反倒会造成价格信号失灵以及供需关系的扭曲。

　　如果想以市场化手段优化资源配置，让市场形成自我调节供需的能力，那么房产税必然被倚重。房产税之所以被称为杀手锏，并不在于对房价有多大杀伤力，而是优化资源配置的有力武器，增加住房保有环节的税负，就能逼出存量空置房，同时还能在一定程度上解决掣肘房地产调控的土地财政问题，更多的市场化手段和杠杆也可能出现。

　　未来调控如从资源配置上宏观把握和切入，那么还将必然触动楼市的利益格局，减少调控的阻力。过去多年里房价上涨的财富效应，使得居民财产收入发生了很大变化，在物价上涨又缺乏良好投资渠道的背景下，许多人都愿意把财产转化为房产，在他们眼里，住房固化为一种财产保有形式。因此在过往的调控中就遇到了许多阻力，因为房价下调就意味着有多套住房的人的财产价值会缩水。而住房资源配置坚持市场化改革与政府补给到位相结合，伴随市场化手段的使用，则有可能从根本上理顺我国楼市的运行机制。