“调控拳”之下新概念地产择路挺进

　　特约评论员 江金骐

　　莫说青山多障碍，房子围着青山盖。这里的“青山”指的是房地产调控政策。

　　就在“深八条”和“京七条”相继为中国楼市调控作背书时，复兴老板郭广昌正式决定，未来三年将投资逾百亿元，在海南建造一座七星级酒店。与此相呼应，由万达集团投资超200亿元打造的中国华东地区最大文化旅游项目，10月27日在合肥正式动工。当然，再往前追溯一点，远洋地产不久前宣告自己已建成了第一个养老地产项目；万科曾宣布投入120亿元在长春市打造养老地产项目，绿城集团则对外表示，未来三年重点关注养老项目。

　　中国的房地产行业从来不缺炒作素材。早些年，开发商为了能将做好的房子卖个好价钱，什么“健康住宅”、“亲情住宅”、“教育地产”、“水景住宅”等概念，变着花样地讨好消费者。

　　现在，随着政策发生偏转，各类概念也由营销型转到“功能型”，如上所说的旅游地产、文化地产、影视地产、养老地产等，尤其是被业内称作“文旅地产”，作为一种新业态，在万达、万科、保利、中海、招商、华润等老牌地产商的轮番演绎下，近期从渤海湾到珠三角，从长白山到海南岛，从东部沿海到西部山川，投资过百亿的大型文旅投资项目风生水起，并且，超五星级酒店、度假别墅、高尔夫球场等，似乎是每一个旅游地产项目的标配。

　　比如，万达这次投资的合肥万达城，据说这是继哈尔滨万达文化旅游城、南昌万达文化旅游城、青岛东方影都之后的第四个文化旅游项目。建成后不仅包括室内水公园、室内电影乐园、室内主题公园，还将打造一个含1座五星级酒店、2座四星级酒店、3座三星级酒店的星级酒店群。

　　国务院于2009年正式将文化产业和旅游业上升为国家战略，这应该是策动开发商纷纷挺进文旅地产的原动力，但从产业形成的梯度上分析，现行步步进逼的房地产调控政策，才直接导致了开发商不得不错开调控锋芒，另辟蹊径寻找新市场。对此，万达老板王健林在参加合肥项目开工典礼时就表示：近几年的楼市调控总体来说并不成功，因为调控的方向发生了偏差。而在调控的另一面，文化产业投资却不会有“天花板”。

　　无论是今天的“京七条”，还是过去的“国N条”，大家都知道，调控的核心内容不是降房价而是调结构。当前来看，新概念地产之所以表现出齐头并进的态势，是由于中国的住宅市场整体紧缩，且相关的政策性调控一眼看不到头，迫于政策压力和市场空间，投资商由此掉头开进非住宅市场，似乎不难理解。此外，土地财政受到抑制，地方政府积极出台政策鼓励旅游项目开发也是原因之一。对此，北京大学吴必虎教授曾表示，文旅地产过快发展，是因为理论研究跟不上，其次投资者的对风险还没形成认识；再有，地方政府对项目进行匆忙批示的情况时有发生。

　　文旅地产作为商业地产的细化，当前市场上真正意义的此类项目并不多见。真正意义上的文旅地产，必须先有文化或旅游因子的存在，不是说挨着一片海或靠着一片林，圈一片地盖房子就说在做文旅地产。只有开发商对文化、旅游资源进行很好的整合，只有当文化旅游真正成为一种常态化的生活方式，只有当地产项目与自然景观得以合理嫁接时，文旅地产才有可能做好。正因为统计口径收窄，有专家指出，在目前的文旅地产项目中，比较成功的只有20%左右。

　　文旅地产如此，养老地产也没好到哪儿。近期有报道，位于北京东城景泰桥南的北京康泰老年公寓，因开业17个月入住率不足一成，不得不将旗下大部分物业出租给7天连锁酒店，新酒店将于11月开张。

　　康泰老年公寓绝非个案。据粗略统计，目前全国有30多家品牌房企参与养老地产，尤其是上个月，随着国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，这让养老地产的投资再度升温。但观察者认为，许多企业转身去做养老地产，但真实用意是借此实现“圈地”目的，因此，虽有一哄而起之势，但实际建成的并不多，有的甚至出现了“挂羊头卖狗肉”的现象。

　　由此看来，新概念地产待解决的问题不在少数，不过业内人士还是认为，持续绷紧的房地产调控、拉动内需的改革路径等，对新概念地产的未来无疑利好，尤其从新一届政府的改革政策上看，未来中国的经济发展，不会再以国家投资拉动，而是要加大内需拉动，就是要让老百姓放心地花钱。

　　也就是说，内需一旦拉动起来，文化旅游业肯定会成为重点消费领域。另外还需要特别说明的是，不只是靠近文化旅游景区才可发展文旅地产，一些历史文化氛围较浓的城市中心区或民俗村落，也存在很大的发展空间。

　　（作者系知名媒体人）