金科地产再融资闯关 定增瘦身三成

　　编者按：

　　8月以来，房地产企业再融资开闸的猜测日盛，先后有38家房企跃跃欲试，上报了超700亿元的再融资方案。

　　但时近年底，房地产企业再融资的破冰之旅仍未有实质进展，尚未有房企宣布其再融资预案获监管层批复。目前，管理层对于地产再融资的态度暧昧，虽然允许房企申报再融资方案，但短期内操作上放行的可能性不大。更加关键的是，年底又将是新一轮房地产调控政策出台的窗口期，房地产企业再融资未来的走向，再次变得扑朔迷离起来。

　　可是，渴望做大的房地产企业们显然已经等不及了，金科地产主动缩减再融资规模，招商地产两易定增计划，调整了发行底价，都是为再融资护航，但是最终能否成行，还待时日检验。

　　本报记者 刘娟 发自重庆

　　8月以来，再融资闸门渐启的猜测，引来了38家房企超700亿元再融资方案的跃跃欲试。但截至目前，这场破冰之旅仍未有实质进展，尚未有房企宣布其再融资预案获监管层批复。以金科地产集团股份有限公司（000656.SZ，以下简称“金科”）为代表的部分房企开始调整方案，以求“闯关”成功。

　　金科日前公告称，公司拟修订原本已在8月通过股东大会的再融资预案，将原本募集资金规模43.24亿元缩减至31.42亿元，缩减幅度达27.33%。

　　预案调整引来外界猜测，金科董秘刘忠海等高管在采访中拒绝向时代周报记者透露公司修订再融资一事的原因及事项目前的进展，不过公司重要股东随后增持股票一事，则被认作是在为定增护航。

　　再融资何时能被证监会放行，目前没有时间表。在净负债已达126%的背景下，金科依旧保持扩张压力下的激进姿态。10月30日，金科发布了去年至今的第14份拿地公告，其在三、四线城市重兵布局，并累计耗资达70亿元，新增土储近275万平方米。

　　定增方案缩水三成

　　在金科的最新公告中，公司修订了之前发布的定增预案，再融资规模缩水近三成，其中拟发行总股份由原来的4亿股，调减为2.9亿股；募集金额由原来的43.2亿元缩减为31.4亿元；公司原本一共定增募投三个项目，现在也改成了两个项目，“西安金科天籁城”募投项目已被取消；原补充流动资金也由12.74亿元调减为9.42亿元。

　　金科在公告里虽以“为顺利推进申报”简单解释了调整的缘由，但仍引起外界对此的议论纷纷。“公布出来的定增额一般都是根据市场需求测算好的，现在出现缩水，可能是原本谈好的买家变卦放弃了定向受让股份，”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，在房地产再融资政策依旧不明朗的情况下，也不排除金科掌握了管理层对地产再融资最新的态度。

　　这样的猜测，还未得到金科公司层面的正面回复。时代周报记者联系采访了金科品牌负责人及副总裁等高管，他们均称对此事不清楚。时代周报记者随后以投资者身份从金科证券事务部了解到，这是公司经营管理层决定的，减少一个项目，减少约10亿元的融资额。

　　在早先的定增方案中，金科曾透露，公司以股权收购方式曲线获得了位于西安大明宫遗址保护区的项目，项目测算销售毛利可达35.4%，其将要配建超过1.2万平方米的廉租房。这曾为彼时的公司再融资插上了符合国家政策导向的有利标签。

　　有当地市场分析人士称，金科取消对西安项目的募投，或许也与项目的证照进度未达预期有关，按照此前的公告，目前西安项目详细的定位方案及规划设计尚在编制及审批过程中，项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证尚未取得。但上述金科证券部人士表示，其所在层面对此并不知情。

　　对于公司调整后的再融资事宜申报进展，金科董秘刘忠海拒绝向时代周报记者透露太多，他说，此事按照正常程序在推进，“但按照证监会和交易所的规定，对于上市公司做非公开发行事项涉及的证监会受理事宜，需不需要对外做披露，并没有做相关的规定，你这个问题我没有办法回答你。”

　　“近期再融资案集中公布，这么多公司报了预案，却没有获批的。”国内某券商分析人士并不乐观，他向时代周报记者透露，目前，管理层对于地产再融资的态度不确定，虽然口径上允许房企申报，但短期内操作上放行的可能性不大。正值年末，是新一轮房地产调控政策出台的窗口期，地产再融资未来的走向，或将取决于新一轮房地产调控政策的落实。

　　高负债亟待再融资化解

　　为了兑现重组前向股东的承诺，植根重庆的金科近年走上一条疯狂扩张路。

　　据时代周报记者了解，金科以快速扩张为战略主题的发展节奏，早在2011年上市前就已预设。为了上市成功，金科在重组前曾向股东承诺，2011-2013年，金科实现净利润若不能达到预测的20.99亿元，将以对应股份作为赔偿。这也预设了金科此后三年不能减速。

　　和大多数房企一样，在扩张道路上策马奔腾的金科，对于资金，有着最天然的渴望。

　　值得注意的是，虽在2011年叩开资本市场大门，但金科地产并未获得太多融资新渠道。从公司的财务报表不难看出，虽然公司称融资有银行贷款、票据、信托融资这三板斧，但2011年起，高成本的信托已经成为金科最为依赖的输血渠道。

　　根据公司公告不完全统计，2011年至今，金科先后与重庆信托、中铁信托、平安信托、兴业信托、长安信托、中诚信托、中泰信托等数十家信托公司合作，累计融资早已超60亿元，且多数为权益类信托融资，年利率10%-15%不等，远高于银行贷款。

　　融资成本大大增加，由此为金科带来的财务压力也可见一斑。同时，为了兑现重组前向股东的承诺，金科大肆揽地也使得公司负债高企。

　　公司财报数据显示，2008年至今，金科地产的资产负债率一直居高不下，截至今年三季度，公司净负债率已上升至126%，高于行业平均水平。此前，黄红云家族控股的金科地产投资累计质押公司股份一度占到总股本的17.7%，可见其对资金的渴求之烈。

　　“公司的财务策略较激进，年初至今借款净增加39亿元，并且其他非流动负债增加近19亿元。”瑞银证券分析师李宗彬分析称，截至今年三季度，公司短期有息负债达57亿元，低于公司现金余额，财务风险尚处于可控范围内，但资金状况仍较为紧张，公司9月末货币资金余额较6月末下降16%至91.5亿元，有息负债则上升7%至213.3亿元，净负债率上升28个百分点至126%。金科寄望再融资缓解资金压力。

　　金科有高管此前对外坦承，“公司的负债率与我们在新型城镇化过程中的全面布局相关，金科已在29个城市发展有43个房地产项目，但公司的战略是追求绩优稳定下的规模，目前负债率还是在企业的合理承受范围内。”

　　三四线城市的土地狂欢

　　金科扩张压力下的激进姿态，并未就此打住。10月30日，金科发布了年内的第14份拿地公告。时代周报记者梳理发现，公司继续在三、四线城市重兵布局，今年在拿地上累计耗资已达70亿元，新增土储近275万平方米，新进入遵义、西安、新疆等省市。

　　而按照金科股份董事长黄红云此前对重庆媒体表示，年内公司还将采取积极的拿地策略，土地储备规模将力求不少于去年。据2012年年报透露，金科股份全年通过招拍挂、收购等方式共新增土地项目20个，土地总价款约92.6亿元。

　　不过，在大量三四线城市房地产风险逐渐凸显的大环境下，被奉为“城镇化概念第一股”的金科也逃不脱项目运营周转风险聚集的挑战。

　　仅以金科今年以来新进入的城市为例，5月17日，金科进军江苏如皋市，而这仅是一个县级市。另有媒体数月前曾报道称，“在中西部城市遵义，已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平方米，按照遵义年均销售量200万平方米左右推算，消化期要15年”。

　　“金科所重点布局的重庆周边三、四线城市，市场容量有限，开发周期长，要想实现高周转难度还是比较大。未来能否险中求胜，自需时间才能见分晓。”重庆当地有咨询公司老总对时代周报记者称，公司现在还存在的问题是，在城市布局上四处开花，不仅在重庆郊县布局，在河北、山东等地的二、三线城市也有涉猎，路线拉得过长，管理半径大，现有的人力资源、管理能力、资金运营、品质管理等相互呼应难度大，很难实现规模经济。

　　“从近期公司业绩来看，金科销售、营收及净利增速明显放缓。”长江证券分析师刘俊称，金科三季度的营收与利润仅分别为11.54亿元和1.42亿元，同比分别减少51.34%和 48.43%。公司第三季度销售、营收和净利增速较之上半年都明显放缓。此外，利润率进一步下滑。公司前三季度的毛利率为30.82%，不考虑少数股东权益的净利率为 10.59%，较之上半年分别下降5个和 1.5个百分点。

　　按照券商提供的数据，金科前三季度公司实现签约金额130亿元。值得一提的是，考虑到市场和公司实际情况，金科下调了年度销售目标，由年初制定的235亿元调至220亿元(含产业板块)。为了加速销售，金科在下半年推盘项目中将刚需产品比例从原有的70%提高到了80%。

　　对于销售业绩上的达标值，金科副总裁李战洪在接受时代周报记者采访时，并不愿意多谈。但在回答外界对金科三四线布局的质疑时，李战洪曾在今年博鳌论坛上对时代周报记者称，“金科现在进行第二轮城镇化布局，我们是赢在三年后。现在我们拿地的楼面均价才1000多元/平方米，成本比以前还低了很多，拿地区域还是以中西部为主。”