华远地产沦为二流公司 净利下滑四成

　　土地储备成软肋

　　任志强曾对媒体表示，对于华远地产，他的定位更倾向于将其打造成一个“小而美”的公司，但现在“小而美”的公司遇到挑战。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示：华远地产近5年来没有很大的突破，跟企业的发展战略有关，但从深层次来看，关键还在于企业规模不够大、资金有限、土地储备不足，难以在短期内有较大的增长。

　　而时代周报记者采访的券商中，都将土地储备不足列为华远最大的问题。

　　小汤山、通州、顺义、回龙观……华远多年来在北京土地市场上屡次受挫，自2003年北京实行土地招拍挂制度以来，至今其在北京土地公开出让市场上只拿到了三块地，几近从北京楼市出局。

　　华远确实运气不佳：华远与华润分离之后，土地资源被剥离，制约了后续发展，2008年上市后国内房企融资又不放开，难以从资本市场上获取资金买地。

　　但一个不可否认的事实是，资本市场不仅对华远说NO，对其他房地产企业也是一样，另外，华远作为北京市西城区国资委控股的企业，在融资方面比民营企业更有优势，而华远本身还是北京银行和招商银行的股东之一。

　　作为北京银行的股东，华远的母公司北京市华远集团有限公司在2012年三季度末持有北京银行9978.84万股，位列十大无限售条件股东的第七位，任志强本人也是北京银行的董事。

　　资料显示：从2009年到2012年6月30日这3年半的时间里，华远从北京银行的拆入资金共计约15亿元。

　　尽管任志强一直看涨楼市，但华远在土地市场的表现实在不佳：直到2010年11月，华远地产才拿下位于通州区梨园镇的地块，这是华远时隔7年后首次在北京公开市场上拿地。2011年北京土地市场遇冷，很多地块都是底价出让，甚至是流拍，但华远在北京依然寸地无收。

　　2012年四季度，北京楼市回暖，地价也随之高涨，华远才缓过神来，2012年12月31日，华远地产以10.05亿元的高价拿下北京市通州区梨园地块，溢价率为491%，创下三年来北京土地市场的最高溢价率。

　　2012年11月至今的不到一年时间，华远已经先后在北京和西安低调斩获五幅土地，总计拿地支出为26.54亿元。

　　“该拿地的时候没拿，现在高价拿地，净利润自然会降低，现在华远选择与基金、信托等合作，这必然会导致财务成本的高企，”前述不愿具名的业内人士表示。

　　韩长吉也表示：华远去年11月份斥资约27亿元在土地市场发力，加大土地储备，是在为百亿元的销售目标做铺垫。2012年华远销售额为56.2亿元，离百亿元的销售目标还有很大的差距，未来要想顺利实现该目标，其每年新增土地储备要达到40万-50万平方米，在土地价格不断上涨、融资渠道尚未有效打通的情况下，实现该目标有一定难度。

　　低周转拖累发展速度

　　在通州华远·铭悦世家的售楼处，沙盘前围绕的人并不太多，售楼小姐有些无聊地对时代周报记者表示，只有一些网站组织看房团时，人才会多些。

　　一位看房的张姓男子告诉时代周报记者，他觉得铭悦世家房子的价位还算适中，就来看盘，但是来了才发现，价格便宜的户型偏大，三居室面积为134平方米和141平方米两种，四居室的面积有160平方米，根本不是他希望的紧凑户型，而精装小户型售价每平方米要2.7万元，高于周边的楼盘。

　　另一位改善型需求者周先生告诉时代周报记者，认为户型和价格都可以接受，但是周边配套不齐全，还是毛坯房，加上靠近垃圾处理厂和污水厂，让人无法忍受，“我宁愿贵点，也希望买到一个高端产品，不是户型大点就是高端产品”。

　　产品线设计的不合理，成为华远多年来发展缓慢的另一个主要原因。从目前华远地产所开发的项目来看，较高端的楼盘占主流，包括在青岛、西安以及长沙近百万平方米的项目中，几乎都是走高端路线。但是在限购限贷的情况下，当刚需盘成为主流时，华远却没有抓住这部分消费者。

　　即使走高端路线，龙湖等企业也走高周转之路，但是华远却显得迟缓，铭悦世家已经卖了两年，但是一期房源还没有消化完毕；另一个高端楼盘华远九都汇，项目从2009年11月就开盘了，直到现在项目仍然在销售中。

　　“产品竞争力不足，营销也并无出彩之处。”兰德咨询总裁宋延庆如此评价。

　　为弥补住宅的不足，华远开始转向商业地产。

　　但在韩长吉看来，发力商业地产并不能很好地改善华远当前的困境。相对比住宅地产，商业地产开发前期需要投入更多的资金，而且商业地产对地段、区位要求高，因此土地价格较高，这对资金、土地等资源有限的华远而言并不是易事。商业地产虽然投资回报率较高，但是在国内部分地区已经显现出饱和的迹象，招租困难，造势不易，商业地产也难以在短期内改善企业业绩。

　　任志强总结说，华远地产这些年长不大的原因，还因国企身份承担了许多额外的责任。他透露说，北京地铁四号线建设，华远投入了4亿元的股本金，但很长一段时间都可能收不回来，类似的事情不少。

　　但是，任志强闭口不谈的是华远也因国企身份获得不少好处，比如网络名人司马南在微博上爆料称，2007年任志强所在的华远在替野力公司（地址为朝阳区朝外大街乙六号朝外SOHO A区11层）缴纳了土地使用权出让金，两个月后立即将拿到手的北京民源大厦项目用地转让给潘石屹旗下的SOHO中国。潘石屹则从交易中就获取到约50亿元的土地利润。华远地产此举涉嫌导致国有资产流失。

　　国有资产是否流失见仁见智，但华远地产凭借国企身份，仅仅办个证，倒手便有数亿元的进账，却是不争的事实。