房地美与摩根大通和解利好复苏

　　抵押贷款利率与投资策略

　　《21世纪》：目前美国30年抵押贷款利率波动左右着房地产市场的购买力。有些人对此很担心，但你持比较乐观的态度，主要是什么原因？

　　诺莎福特：目前30年固定抵押贷款利率（FRM）从历史上看，这还是非常非常低的水平。去年一年我们的抵押贷款利率，相比过去60年的历史数据仍保持在最低水平。所以今年春天，当其从3.25%左右上升到4.25%左右的时候，仍然是较低的水平。当美联储开始退出QE的时候，我们会看到长期利率的提升，届时抵押贷款利率可能会在2014年底提升到5%——这比现在的利率更高，但在历史上看仍然较低。

　　在美国许多城市——当然不是所有地方——即便是5%的抵押贷款利率，房屋拥有者对贷款的负担能力仍然是足够的。在许多中部地区，中等收入屋主对于房屋贷款的承受力很高。

　　当然这个现象的另外一面是，许多生活成本非常高昂的大型城市——比如东西海岸的纽约、华盛顿、圣地亚哥、西雅图……即便是在目前的利率水平上，在这些地区的不少美国中等收入家庭依然没有办法负担房屋贷款，因此未来当该利率继续上涨时，该问题将更加严重。

　　《21世纪》：对于投资者来说，目前进入哪些美国城市的房地产市场是好的机会？

　　诺莎福特：美国各地的抵押贷款利率的水平几乎相当，当然对于投资买房而不是自住用房来说，通常前者的抵押贷款利率会相对较高。

　　投资者需要考虑的是如何获得最好的回报。从过去漫长的历史来看，美国人口开始从东北部以及中西部，向南部与西南部移动，我觉得这一趋势将会继续。而目前投资者也正在继续看准这些市场，进行房地产投资。另一个趋势是，年轻人正在回归城市。