深二套房首付提高又是“温柔一刀”

　　距离“深八条”发布20天后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%；首套继续执行最低首付款比例30%的规定。

　　这是继今年4月初北京之后，第二个通过调整贷款政策来调控楼市的城市。半年时间里连续两个一线城市将二套房首付比例提至七成，真能遏制房价快速上涨吗？在笔者看来，此举会对市场产生一定影响，因为房贷政策的改变将给购房者带来心理压力，短期内会对市场的成交产生影响，但还难以对楼市带来大的杀伤力。

　　一方面，用贷款政策来调控楼市，其边际效益正在降低，远不像当年提高首套房贷至三成时的威力那么大。限贷政策已经实行了八年多（2005年3月17日房贷“升息”，对房地产价格上涨过快的城市或地区首付提高至三成），再加上各地时不时的房贷紧缩甚至停贷，买房者对于房贷政策的小幅波动早已没有那么敏感。而且目前市场需求中八成到九成都是刚需，提高二套房首付比例并不能削减这部分的购房需求，仅能对剩余的一成到两成的投资需求产生作用。

　　另一方面，目前提高二套房贷款的仅有北京和深圳两个城市，并未在全国铺开，对于那些布局全国的开发商来说，也并非是不可承受之重，负面影响起码在短期内难以体现。

　　更重要的是，只要房价上涨的预期不破，成本微升无论对于自住型还是投资型的买房者来说，其实都无伤大雅。未来楼市走向，关键还要看后续是否有更加严厉、而且辐射全国的调控政策出台，不然零星的政策变动都只是温柔一刀。地方政府出台这一措施，更大目的在于控制改善型的同时也是房价更高单位的成交，以此拉低成交均价，属于精准定向打击，对整个楼市不会有大的震动。