政策靴子落地 地产可攻可守

　　长江证券 刘俊

　　11月15日晚间，十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布，决定当中对与房地产行业长效机制相关的土地、金融和财税等方面的改革都进行了较为详细的部署。我们认为，三中全会后，土地、财税等长效机制可能逐步替代限购、限贷的短期调控行为。当前地产股可谓进可攻退可守，建议及早布局并维持超配。

　　长效政策支撑稳增长

　　关于房产税，《决定》这样表述：“加快房地产税立法并适时推进改革。”房产税作为深化税制改革一个组成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房产税将立法先行，通过立法获得合法性，并自上而下全面推行。我们认为，随着三中全会《决定》的公布，地产长效调控机制将逐步代替短期调控，未来地产稳定增长的预期增强。

　　由此，尽管近期房价高涨导致政策压力不断，但是市场的担忧将很快缓解。一方面，虽然10月百城房价涨幅创下近三年新高，但已是强弩之末。11月以后房价涨幅收窄的原因有：供给的持续放量、10月土地市场的降温和去年房价的基数效应；另一方面，政府房地产调控思路已经发生转变，房价上涨已不再是抑需求政策加码的充分条件。新一届政府以增供给为主导的调控政策，不仅可以起到釜底抽薪的效果，而且还将促进商品房市场的稳定健康发展。

　　关于土地制度，《决定》也确定了改革的具体方向，“建立城乡统一的建设用地市场”被誉为此次土地改革中最大的亮点。相较十七届三中全会，本届三中全会将“逐步”二字去掉，表明了对土地制度改革的决心。在业内人士看来，建立城乡统一的建设用地市场，必将推动进一步增加土地改革试点，集体建设用地有条件通过市场化交易将成为下一步改革的方向。

　　我们认为，前期爆炒的农地流转概念股近来受三中全会低预期影响持续大跌，而近几日工业用地流转概念股接棒农地流转继续被热炒。但是目前尚无相关工业用地流转的细则，本届政府在土地制度改革方面的态度尚不明朗，我们提醒投资者谨慎对待对工业用地流转概念的炒作。

　　地产板块可攻可守

　　上周股指运行节奏明显、主线清晰；地产板块依然处于波动调整中，受此前上海调控政策出台的影响，周一大跌1.6%，后三天小幅调整，周五以2.22%的涨幅收盘。其中，地产股阵营分化明显，商业地产领跌。全板块微跌0.15%，商业地产以3.16%的跌幅领跌，而地产+X却以2.48%的涨幅领涨。从板块整体来看，上周地产依然处于震荡调整之中。

　　从基本面上看，在部分地区调控政策出台之后，楼市继续降温，上周楼市成交小幅回落。同时，尽管楼市成交下降、库存升高，但是季度平滑后，去化周期保持稳定，一线城市去化周期维持在29周，二线城市去化周期维持在46周。

　　实际上，自去年以来的新一轮房地产周期是由刚需主导的，这与此前的房地产周期具有本质的不同，也意味着政策和信贷对楼市的边际影响小于需求，而需求对成交的边际影响小于供给。因此，尽管信贷偏紧而政策风声不断，但是8月以后供给的改善依然推动了成交的回暖，而四季度成交量高位企稳的迹象已然显著。

　　由此，“长效机制尘埃落定之时，一定是市场悲观情绪的化解之日。”因为在投资收益率边际递减的背景下，经济对地产的依赖度明降暗升。我们测算，维持7%以上的GDP增长率需要不低于16%的房地产投资增速，这就意味着长效机制推进将是一个以时间换空间的过程，未来几年房地产市场的稳定增长才是政府的首要调控目标。

　　霜降时节以来，尽管地产板块依然小幅跑输大盘，但是招保万金等主流品种的估值修复行情已经启动，而自贸区等题材股则延续了下跌的颓势。无论是整个A股还是地产行业内部，风格切换的态势已经非常明显。当前地产股可谓进可攻退可守，建议及早布局并维持超配。重点推荐龙头股（招商、金地、万科、保利、华侨城）和绩优股（华夏、南国、荣盛）。